هو زمنُ ”الخَصخصة”، حيثُ كل شيء مُسلّع وقابل للبيع حتّى أبسط الحقوق. فالواقع مُؤلم، تُنهب الثروات العامّة للبنان ويُخصخَص المجال العام ليُحرم المواطن من حقّ الرؤية، رؤية الثروات الطبيعيّة، والتي تُعتبر من أهمّ مصادر «رفاهيّة الشعب». فأن تَنظُر وترى البحر في منطقة الضبيّة، على ساحل المتن الشماليّ، أصبح مُكلفاً وفوق طاقة المواطن العاديّ من محدودي الدخل أو حتّى متوسطي الدخل، ناهيكَ عن عدم قدرته على الوصول إلى البحر أصلاً. ليست الضبيّة الحالة الوحيدة، فمَلحمةُ الرَملة البيضاء ما زالت مُستمرّة، ومن خلدة والمطار، إلى الذوق ووسط بيروت لم يَعُد البحر كما كان في الماضي.
فلربّما يكونُ 1 أو 2 في المئة من سكّان لبنان فقط يمتلكون حاليّاً أكثرَ من 90 في المئة من الشواطئ، أمّا الباقون فأصبحوا سُجناء في مُدن تحيط بها حوائطُ لمُجمّعات سكنيّة، مُنتجعات سياحيّة وأملاك خاصّة، وإذا ما سافروا إلى الخارج تجدُهم متلهّفين لرُؤية جمال البحر.
فهل يُعقل أن يعيشَ أهل دولة كاملة محرومين من شواطئهم أُو حتّى من حقّ الرُؤية؟
تحت إسم “مدينة الواجهة البحرية” أو “Waterfront City”، يُسوَّق اليوم مشروع استثماري جديد على ساحل أو شاطئ الضبية، على بُعد 12 كيلومتراً من العاصمة بيروت. هو مشروعٌ استثماريّ لمجموعة ماجد الفُطيم العقارية الإماراتية1تُعدّ حاليّاً كإحدى أهمّ الشركات الرائدة، على مستوى الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، في مجال إنشاء وإدارة مراكز التسوّق والمُنشآت الترفيهيّة، من بينها مراكز “سيتي سنتر” وصالات الـ “فوكس سينما”.، بالشراكة مع المُتعهد اللبنانيّ جوزيف ج. خوري، مُؤسس شركة جوزيف ج. خوري وأولاده القابضة.
بمساحة تبلغ أكثر من ضُعف مساحة الأرض المُخصّصة لمارينا مونت كارلو في إمارة موناكو2الموقع الرسمي للواترفرونت سيتي، تُبنى المدينة المُستحدثة. ويتمّ البناء وفقاً لتصميم توجيهيّ خاصّ، على نحو 250000 مترٍ مربعٍ من مارينا جوزيف خوري ذات المراسي الـ 700، وعلى عدّة مراحل. وقد تمّ إنجاز 10 أبنية خلال المرحلة الأولى3رُفعت المساحة الإجمالية للمشروع بنسبة 30 في المئة عن تصميمٍ سابق لتُصبح 250000 مترٍ مربعٍ قبل إتمام المرحلة الأولى، فأصبحت مباني هذه المرحلة 10 بدل 7.، 6 خلال المرحلة الثانية، في حين وفّرت المراحل الباقية نحو 2000 وحدة سكنيّة مُوزّعة على مبانٍ إضافية. ولا يقتصر المشروع على السكن انّما يُقدّم نفسه كحلّ إقتصاديّ يُؤمّن الوظائف، وفيه مجموعة من مرافق التسوّق من الطراز العالمي وعدد من المطاعم الفاخرة والفنادق والنوادي الرياضية وكذلك الحدائق الخضراء لمزيد من الرفاهية.
تُعتبر هذه الدعاية شبيهة بسابقاتها لمشاريع نُفذّت وتُنفّذ على طول الشاطئ اللّبناني. دعايات وصفها البعض بالكاذبة، توهم بأن المشاريع إنمائية في حين أنّها مشاريع خاصّة لا يُمكن للمواطن العاديّ أن يقترب منها أو يدخل إليها. فالشقق في الـ”Waterfront City” تُباع بأسعارٍ مرتفعة، يتراوح سعر المتر المربّع فيها بين 2700 و 6250 دولاراً بحسب موقعها، وفق ما قال السيّد سليم عبّود، مدير المبيعات في المشروع، عند إطلاق مبيعات شقق المرحلة الأولى المُنفّذة. أما عن الأماكن العامّة، فبحسب التوقّعات لن تكون عامّة. فللمطاعم الغالية رُوّادها من فئة الدخل المرتفع، والحدائق مصمّمة خصيصاً لرفاهية سكان هذا المجتمع المصغّر وهم من الفئة عينها، وبالطبع لن يخلو الأمر من إغلاق للمداخل وحراسة ومراقبة للزائرين 24 ساعة على 24.
إستكمال الإستيلاء على شاطئ المتن
يَذكُر المدير التنفيذيّ لمشروع “Waterfront City” سامر البساط في إحدى مقابلاته، أن الحافز الرئيسيّ وراء استثمار من هذا الحجم على شاطئ المتن كان اللقاء بالشريك جوزيف خوري، الذي وبحسب البساط، يتشاركون معه التوجّه الإستراتيجيّ نفسه. أيُقصد بهذا التوجّه إستكمال الإستيلاء على شاطئ المتن الذي بدأه خوري في الثمانينات بالشراكة مع نافذين وسياسييّن، أم يُقصَد به خَصخَصة ما بقيَ من الشاطئ، سلب أملاك الدولة البحرية ومنع المواطن العادي من حقّه في رؤية البحر والوصول إليه، لمصلحة فئة مُختارة من الشعب أو أجانب وخليجيّين؟
لنعُد بالزمن قليلاً إلى بداية الإشكالية.
في العام 1981، أقنع أمين الجميّل، الذي كان وقتها نائبًا عن المتن، المديريّة العامّة للتنظيم المدنيّ بالبدء بوضع دراسة لتطوير ساحل المتن الشمالي4 Eric Verdeil, “Entre guerre et reconstruction: remblais et empiétements littoraux à Beyrouth », published in Le Littoral, regards, pratiques et savoirs, Etudes offertes à F. Verger, Editions Rue D’Ulm, pp.319-335, 2002.. فأوكَلت المديريّة الأمر إلى دار الهندسة، التي وَضعت تصميماً، من مكبّ برج حمّود حتّى مصب نهر الكلب. وتمّت المصادقة على مرسوم وضع المنطقة تحت الدرس، ورقمه 2058، في مجلس الوزراء بتاريخ 10/12/1984، أي بعد إنتخاب الجميّل رئيساً للجمهوريّة أواخر العام 1982. كان التصميم يقضي آنذاك بأن يتمّ ردم البحر على مسافة 500 م تقريباً، وتكون للشركة العقارية التي ستُنفّذ المشروع حصّة بنسبة 35 بالمئة من المساحة المردومة5نجاح واكيم، في كتابه “الأيادي السود،” مقدّمة الملفّات، مشروع تطوير ساحل المتن الشمالي.. أما المساحة المتبقية فتكون للدولة، وتُقتطع منها الطرقات والمساحات العامة والمرافق السياحية ومشاريع عمرانية، ويُخصّص لكل بلدية في المنطقة مساحة للملاعب والحدائق العامّة.
بعد صدور المرسوم 2058 المذكور، عُرض المشروع للتلزيم، وتنافست 4 شركات عليه، من بينها الشركة التي يترأسها جوزيف ج. خوري. كان خوري حينها مُقاولاً مقرّباً من الرئيس الجميّل، ومالكاً لكسّارة كبيرة في وادي نهر الموت، فرَست المُناقصة على شركته6إتُّفق على أن يَستعمل خوري خبرته والمواد من كسّارته، ويحصل بالمقابل على ثُلث المساحات القابلة للبناء تقريباً.. وكان للرئيس رفيق الحريري بحدود 5٪ من أسهمها.
بدأت الشركة أعمال الردم في العام 1985، واختار خوري البدء في المكان الأسهل حيث البحر أقلّ عُمقاً، أي مُقابل منطقة الضبيّة والنقّاش. ولكن العمل لم يُستكمل في حينه بسبب الحرب القائمة. وفي العام 1992، وبعد تولّي الحريري منصب رئاسة الحكومة، أعيد نبش ملف مشروع تطوير ساحل المتن الشمالي، وجرت مفاوضات مع خوري أدّت إلى اقتطاع قسم من الردم (من حدود جسر انطلياس إلى الكرنتينا)، وتسميته بمشروع “لينور”. ووضع مجلس الوزراء تبعاً لذلك مشروع مرسوم حمل الرقم 7510، في العام 1995، الذي كانت بموجبه ستتمّ المصادقة على التصميم التوجيهيّ العام لمنطقة الردم على ساحل المتن الشمالي7كانت منطقة الضبيّة خاضعة للمُخطّط التوجيهيّ العامّ لضواحي مدينة بيروت (من خلدة إلى الضبيّة ،(الذي أقرّ بموجب المرسوم رقم 14313 في العام ،1970 وفقاً لدراسات الفرنسيّ ،Echochard وهو تعديل لمرسوم سابق رقمه 16948 صادر في أوائل الستينات. وبحسب المرسوم ،14313 كانت المنطقة بين الطريق العام الساحلي القديم والبحر قبل الردم مُصنّفة على الشكل التالي: الواجهة البحرية للضبية تصنيفها E أي منطقة سياحية، بمُوازاتها إلى الداخل مناطق سكنيّة تصنيفها A1-1 و،A1-2 ومنطقة صناعيّة تصنيفها .A1.
في كتابه “الأيادي السود”، يروي النائب نجاح واكيم أنه وفي 25 تموز 1995، صدر رأي لمجلس شورى الدولة برئاسة القاضي جوزيف شاوول، أبدى فيه مُعارضته لمشروع المرسوم لما يَحملُه من ثغرات قانونية، وخصوصاً في ما يتعلّق بالنسبة المئوية التي ستملكها الشركة الخاصّة من المساحة المردومة. ولكن، وعلى الرغم من الرأي المعارض لمجلس شورى الدولة، أصدر مجلس الوزراء المرسوم 7510، وتمّ نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 30/11/1995، فحقّق بذلك المجلس سابقة8ليست ردميّة ساحل المتن الشمالي الأولى على صعيد لبنان، فكانت قد سبقتها ردميّة وسط بيروت التي نفّذتها” سوليدير”، غير أنّ المجلس النيابيّ أصدر في العام 1991 القانون رقم ،117/91 مشرّعا عمل شركة” سوليدير” العقارية، ثم تتالت بعده المراسيم التطبيقية بالصدور تباعاً، أما الإتّفاق مع خوري في المتن حصل بمرسوم ووُهبت أملاك الدولة إلى شركة خاصّة دون إصدار قانون، وهذه هي السابقة. بتكريس إقرار مشاريع ردم وتحويل ملكية إلى أشخاص أو شركات، دون العودة إلى مجلس النواب لاستصدار قانون بذلك. وبحسب واكيم تكون الحكومة عندها قد أجازت لنفسها التصرّف بالأملاك العامّة بموجب مراسيم تُتخذ في مجلس الوزراء خلافاً للقانون والدستور.
أتبعت الحكومة هذا المرسوم بمرسوم آخر حمل الرقم 8937/1996 يقضي بإنشاء شركة “لينور” وهي شركة عقاريّة لبنانيّة لتطوير الساحل الشمالي لبيروت. من أبرز الشركاء فيها النائب نعمة طعمة، رئيس مجلس إدارة شركة المباني للمشاريع والإنماء ش.م.ل. و رئيس مجلس إدارة المباني القابضة، فضلاً عن بن لادن المقاول السعودي الرائد في مجال الاستثمارات. وبعد هذه الخطوة، قُلّصت حصّة الدولة إلى 30٪ فقط من مساحة البحر المردومة9تقاسم خوري وشركة” لينور” الحصّة الأكبر من المساحة المردومة، ليبقى للدولة ٪30 فقط..
لم يقف الأمر هنا .فكان لا بُدّ من توسعة دائرة المشاركة في مصادرة البحر. وبدأت الأصوات المُعارضة للمشروع تعلو: تارةً تُعارضه إنطلاقاً من المخاطر التي ستنجُم عنه، وتارةً تُعارضه من موقع السّعي للشراكة في المشروع. وكان من أبرز المعارضين الوزير ميشال المرّ.
محصّلة الأمر:
- أبصر مشروع “لينور” النور عام 1997 بموجب القرار 64 الصادر عن مجلس الوزراء بسعي من الوزير المرّ. فكُلّف مجلس الإنماء والإعمار إجراء مُناقصة لتنفيذ المشروع10بعد ضغط المُرّ عبر المجالس البلديّة للمتن، انسحب نعمة طعمة واستقال مجلس إدارة الشركة. فتقدّمت للمناقصة شركتان فقط ، هما Middle East Group و United Development، ففازت Middle East Group بالعرض، والمساهم الرئيسي فيها كان الخُرافيّ، وهو مستثمر كويتيّ كان قد حصل في العام عينه على إمتياز إنشاء موقف مطار بيروت، فوضعه البعض في خانة الرئيس الحريري. وتضمّ الشركة فضلاً عن الخُرافيّ، إلياس المرّ، إبن الوزير ميشال، ومُحمّد الصفدي وغانم شمّاعة.. إلّا أن مجلس الوزراء، في عهد سليم الحصّ وإميل لحود، ألغى المشروع فلم يُنفّذ حتّى اليوم. التفسير الحكوميّ الرسميّ الصادر آنذاك بهذا الخصوص، على لسان وزير الإعلام أنور خليل، كان أنّ الشركتين اللتين تقدّمتا بالعروض «لم تعودا مهتمتين»11أدّت الطريقة الخافتة التي تمّ بها إسقاط مشروع “لينور” إلى إنتشار شائعات، أولّها أن المستثمرين أو الشركاء اختلفوا فيما بينهم، أمّا النظريّة الأخرى فتقول أن المزايدَين الأساسيَين انسحبا لأنّهما شعرا بأن المواصفات المتعلّقة بجودة العمل والعائد الماديّ المُقترح تجعل المشروع غير مُربح لهما..
- استطاعت الدولة بعد إلغاء مشروع «لينور» أن تستعيد ما يُقارب 65٪ من الأراضي المردومة12بعد إلغاء “لينور”، بقيت المنطقة المُقتطعة من خوري قيد الدراسة دون تنفيذ الردم، وبالتالي استعادت الدولة حصّة “لينور” مؤقتاً، إلى حين إعادة البحث ببديل “لينور”. (بحسب الاتّفاق الأول مع خوري).
- تابع جوزيف خوري مشروعه المُؤلّف من حوالي 2700 متر طولي من ردم الشاطئ والمُمتدّ على مساحة إجماليّة تقدّر بـ 1003000 مترٍ مربّعٍ. فأنشأ مارينا الضبيّة أو ما بات يُعرف بمارينا جوزيف خوري، وأعلن شراكته مع ماجد الفُطيم في 2011 لبناء الـ “Waterfront city”13البعض يعتقد أن الشراكة أتت نتيجة قلّة التمويل، فكان خوري قد تكبّد خسائر خلال عمليّات الردم إذ أن الكُتل المُستخرجة من كسّارته لم تكفي إلا لبناء البلوكات، وتَطلّب الأمر بعد ذلك شفط الرمول من البحر للتعبئة بين البلوكات..
الواقع اليوم
أُخفيَت المعالم الطبيعية لشاطئ الضبية، الشاطئ الرمليّ الكبير14شُفطت رموله خلال عملية الردم. المُتواصل الذي كان يمتدّ إلى حدود خليج جونية. وأصبحت الكُتل الخرسانية تحجُب الرؤية عن الجميع، فباتت مياه البحر بعيدة… بعيدة عن بيوت ومبانٍ سَكنها أهالي الضبيّة قبل ولادة “مدينة الواجهة البحريّة” بمبانيها ذات الثمانية أو العشرة طوابق.
فنظام وترتيب منطقة الردم حدّد الإستثمار السّطحي في هذه المنطقة بحدود 35 إلى 40٪، مع السماح بالوصول إلى 10 طوابق للسكن، وبحيث يُمكن زيادة مُعدّل الإستثمار السطحي للمُجمّعات ذات الصفة التجاريّة إلى 50٪. أما عن الفنادق السياحيّة فيُسمح لها بزيادة عامل الإستثمار السطحي إلى 60٪، والعام إلى 4، وذلك تطبيقاً للقانون 402/1995.
تآكلت المساحة المرئيّة من البحر إذاً إلى حدّ كبير وما زالت تتقلّص بإستمرار. وها هم أهالي الضبيّة بشوارعها الدّاخلية يُطالبون برفع استثمار أراضيهم بهدف زيادة إرتفاع مبانيهم فوق مستوى مباني الـ “Waterfront City”. إشكاليّة جديدة تفتح النّقاش حول رؤية الدولة والتنظيم المدنيّ لأشكال التمدّد العمرانيّ المستقبليّ على طول الساحل اللبنانيّ، خاصّةً مع استمرار سلب الشاطئ من قبل شركات خاصّة وأشخاص نافذين.
ماذا بعد الـ “Waterfront City”: عودة “لينور”؟
في العام 2012، إعتَبر النائب سامي الجميّل أن هدف “لينور” هو تجميل وتحسين حياة المواطنين في المتن الشمالي. فإذا نُفّذ المشروع، سيُصبح الخط الساحلي أشبه بالخطوط الساحلية الفرنسية. وفي العام نفسه، ناقشت لجنة الأشغال العامّة والنقل والطاقة والمياه المشروع مُجدّداً، وحينها أعلن النائب محمّد قبّاني أن المشروع يقوم على ردم نحو مليوني ومئتي وثمانين ألف متر مربع بين نهر بيروت ومارينا الضبيّة، يتملّك المستثمر 832 ألف متر مربع منها بهدف “توفير مساحات ومرافق جديدة للاستثمار في قطاعات السكن والسياحة والتجارة والمرافئ السياحية”.
وها نحن اليوم أمام إعادة نبش لملف “لينور” بعد أزمة النفايات وفي إطار معالجة جبل النفايات في برج حمّود، بحيث يأمل الكثيرون من نواب ووزراء تنفيذ المشروع في العهد الجديد.
المراجع:
- 1تُعدّ حاليّاً كإحدى أهمّ الشركات الرائدة، على مستوى الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، في مجال إنشاء وإدارة مراكز التسوّق والمُنشآت الترفيهيّة، من بينها مراكز “سيتي سنتر” وصالات الـ “فوكس سينما”.
- 2الموقع الرسمي للواترفرونت سيتي
- 3رُفعت المساحة الإجمالية للمشروع بنسبة 30 في المئة عن تصميمٍ سابق لتُصبح 250000 مترٍ مربعٍ قبل إتمام المرحلة الأولى، فأصبحت مباني هذه المرحلة 10 بدل 7.
- 4Eric Verdeil, “Entre guerre et reconstruction: remblais et empiétements littoraux à Beyrouth », published in Le Littoral, regards, pratiques et savoirs, Etudes offertes à F. Verger, Editions Rue D’Ulm, pp.319-335, 2002.
- 5نجاح واكيم، في كتابه “الأيادي السود،” مقدّمة الملفّات، مشروع تطوير ساحل المتن الشمالي.
- 6إتُّفق على أن يَستعمل خوري خبرته والمواد من كسّارته، ويحصل بالمقابل على ثُلث المساحات القابلة للبناء تقريباً.
- 7كانت منطقة الضبيّة خاضعة للمُخطّط التوجيهيّ العامّ لضواحي مدينة بيروت (من خلدة إلى الضبيّة ،(الذي أقرّ بموجب المرسوم رقم 14313 في العام ،1970 وفقاً لدراسات الفرنسيّ ،Echochard وهو تعديل لمرسوم سابق رقمه 16948 صادر في أوائل الستينات. وبحسب المرسوم ،14313 كانت المنطقة بين الطريق العام الساحلي القديم والبحر قبل الردم مُصنّفة على الشكل التالي: الواجهة البحرية للضبية تصنيفها E أي منطقة سياحية، بمُوازاتها إلى الداخل مناطق سكنيّة تصنيفها A1-1 و،A1-2 ومنطقة صناعيّة تصنيفها .A1
- 8ليست ردميّة ساحل المتن الشمالي الأولى على صعيد لبنان، فكانت قد سبقتها ردميّة وسط بيروت التي نفّذتها” سوليدير”، غير أنّ المجلس النيابيّ أصدر في العام 1991 القانون رقم ،117/91 مشرّعا عمل شركة” سوليدير” العقارية، ثم تتالت بعده المراسيم التطبيقية بالصدور تباعاً، أما الإتّفاق مع خوري في المتن حصل بمرسوم ووُهبت أملاك الدولة إلى شركة خاصّة دون إصدار قانون، وهذه هي السابقة.
- 9تقاسم خوري وشركة” لينور” الحصّة الأكبر من المساحة المردومة، ليبقى للدولة ٪30 فقط.
- 10بعد ضغط المُرّ عبر المجالس البلديّة للمتن، انسحب نعمة طعمة واستقال مجلس إدارة الشركة. فتقدّمت للمناقصة شركتان فقط ، هما Middle East Group و United Development، ففازت Middle East Group بالعرض، والمساهم الرئيسي فيها كان الخُرافيّ، وهو مستثمر كويتيّ كان قد حصل في العام عينه على إمتياز إنشاء موقف مطار بيروت، فوضعه البعض في خانة الرئيس الحريري. وتضمّ الشركة فضلاً عن الخُرافيّ، إلياس المرّ، إبن الوزير ميشال، ومُحمّد الصفدي وغانم شمّاعة.
- 11أدّت الطريقة الخافتة التي تمّ بها إسقاط مشروع “لينور” إلى إنتشار شائعات، أولّها أن المستثمرين أو الشركاء اختلفوا فيما بينهم، أمّا النظريّة الأخرى فتقول أن المزايدَين الأساسيَين انسحبا لأنّهما شعرا بأن المواصفات المتعلّقة بجودة العمل والعائد الماديّ المُقترح تجعل المشروع غير مُربح لهما.
- 12بعد إلغاء “لينور”، بقيت المنطقة المُقتطعة من خوري قيد الدراسة دون تنفيذ الردم، وبالتالي استعادت الدولة حصّة “لينور” مؤقتاً، إلى حين إعادة البحث ببديل “لينور”.
- 13البعض يعتقد أن الشراكة أتت نتيجة قلّة التمويل، فكان خوري قد تكبّد خسائر خلال عمليّات الردم إذ أن الكُتل المُستخرجة من كسّارته لم تكفي إلا لبناء البلوكات، وتَطلّب الأمر بعد ذلك شفط الرمول من البحر للتعبئة بين البلوكات.
- 14شُفطت رموله خلال عملية الردم.
تسليع الأملاك العامة
تستمر الدولة بتشريع سلب المجال العام أو إهماله أو السماح لتحكّم القطاع الخاص فيه، وهذه المرة عبر إصدار مجلس الوزراء مرسوماً يسمح لشركة هبة العقارية بإشغال 446 متراً مربعاً من الأملاك العمومية، تحديداً …