delieh law cover web

من الدالية في 1995 حتى اليوم: تمديد جديد لقانون استثناء الفنادق

اقتراح قانون يرمي إلى «تمديد العمل بالقانون رقم 264 (تمديد العمل بالقانون المتعلّق باستثناء الفنادق من بعض أحكام قانون البناء)».

اليوم لا يزال اقتراح القانون قيد النقاش في اللجان المختصة

22/02/2024 عقدت اللجنة نفسها الاجتماع الثاني

11/01/2024 عقدت لجنة «الأشغال العامة والنقل والطاقة والمياه» أول اجتماع

15/11/2023 أحيل إلى لجنتَي «الإدارة والعدل» و«الأشغال العامة والنقل والطاقة والمياه»

تمّ تقديم اقتراح القانون في 20/3/2023، ولم يُحال بعد إلى اللجان النيابية.

باختصار، ما هو القانون؟

يرمي اقتراح هذا القانون إلى تمديد العمل لخمس سنوات بقانون استثناء الفنادق من بعض أحكام قانون البناء والمرسوم التطبيقي له وهو القانون رقم 402/1995. يستثني القانون رقم 402 إنشاء الفنادق من بعض أحكام قانون البناء، على نحو يسمح بمضاعفة عامل الاستثمار في مشاريع الفنادق في مختلف المناطق اللبنانية وخصوصاً في العقارات التي تقع على مقربة من الشاطئ (العقارات الواقعة بين الأملاك العمومية البحريّة والطرق الساحليّة الرئيسيّة) حيث يقلّ عموماً عامل الاستثمار.

ما هي الأسباب الموجبة التي يذكرها القانون؟

الأسباب الموجبة أتت مطابقة لتلك المذكورة في قانون التمديد المقرّ عام 2014 دون أي تغيير أو تحديث، وهي:

  • تشجيع الاستثمار السياحي في كافة المناطق اللبنانية لا سيما على صعيد إعادة تأهيل وتشغيل الفنادق المتعثرة العائدة لمستثمرين لبنانيين نظراً لعدم جدوى الاستثمار السياحي في مؤسسات تقل سعة استيعابها عن الخمسين غرفة
  • نظراً إلى أنّ عدد الاسر يرتكز في العاصمة بيروت وفي بعض أقضية جبل لبنان وعلى الساحل، وحيث أن تطور الخدمات الإنتاجية في جميع المناطق مرتبطة ببنية سياحية متوفرة، لا سيما مؤسسات الإقامة
  • نظراً للحركة التصاعدية لأسعار العقارات، وإلى ضرورة تشجيع حركة الاستثمار في العاصمة لا سيما بالنسبة لإنشاء فنادق 5 نجوم والتي يقل عددها في العاصمة عن أي عاصمة بلد عربي أو أجنبي
  • تحريك العجلة الاقتصادية وخلق فرص عمل للشباب اللبناني
أي نواب اقترحوا القانون؟

10 نواب من تكتّل لبنان القوي: جبران باسيل؛ سيزار أبي خليل؛ سليم عون؛ غسان عطالله؛ سيمون أبي رميا؛ جورج عطالله؛ إدكار طرابلسي؛ ندى البستاني؛ شربل مارون؛ سامر التوم

النوع

اقتراح قانون

مناطق متأثرة (متأثرين)

مشاريع الفنادق في مختلف المناطق اللبنانية وخصوصاً في العقارات التي تقع على مقربة من الشاطئ (العقارات الواقعة بين الأملاك العمومية البحريّة والطرق الساحليّة الرئيسيّة)

فاعلون

نواب تكتّل لبنان القوي، أصحاب الفنادق والمؤسسات السياحية، المستثمرين، مالكي العقارات الراغبين ببناء منتجعات سياحية، المجلس الأعلى للتنظيم المدني

تمديد لقانون ينتهك الشاطئ ويشرّع الاستثناء 

بعد أن تمّ تمديد العمل لمرتين بالقانون رقم 402/1995 الذي يسمح بمضاعفة عامل الاستثمار في مشاريع الفنادق في مختلف المناطق اللبنانية، وبالأخصّ في العقارات الموازية للشاطئ، يُطرح اليوم مشروع قانون جديد يرمي إلى تمديد العمل بهذا الاستثناء للمرّة الثالثة على التوالي، ولمدّة 5 سنوات إضافية. 

يستثني القانون رقم 402/1995 إنشاء الفنادق من بعض أحكام قانون البناء في مختلف المناطق اللبنانية، يؤثّر هذا القانون بشكلٍ خاص على العقارات الواقعة على مقربة من الشاطئ حيث يقلّ عموماً عامل الاستثمار (العقارات الواقعة بين الأملاك العمومية البحريّة والطرق الساحليّة الرئيسيّة). وقد سمح هذا القانون، وعلى مرّ السنوات، لمالكي العقارات التي تقع على مقربة من الشاطئ والراغبين ببناء منتجعات سياحية، من الاستفادة من شروط استثنائية أهمها مضاعفة عامل الاستثمار، مما أدّى منذ التسعينيات حتى اليوم إلى تدمير الشاطئ وخصخصة الوصول إليه في الكثير من المناطق. ومن أبرز هذه المشاريع فندق Kempinski Summerland Hotel & Resort في منطقة الغبيري العقارية (سابقاً الشياح)، قضاء بعبدا، الذي صدر المرسوم الاستثنائي بخصوصه في العام 2006 (مرسوم رقم 17535). يضاف إلى ذلك لائحة طويلة من الفنادق الواقعة على واجهة بيروت البحرية (دون أن تقع بالضرورة على الشاطئ مباشرةً) والتي استفادت أيضاً من هذا القانون خصوصاً في منطقة المصيطبة العقارية ورأس بيروت، وفنادق أخرى تقع في محلّات كفرياسين، حارة صخر، ساحل علما وغزير في قضاء كسروان.

وقد نصّ القانون الموضوع عام 1995 على هذا الاستثناء لمدة مؤقتة بلغت خمس سنوات. ثمّ عاد المشرّع اللبناني ومدّد لهذا الاستثناء مرتين، المرّة الأولى عام 2001 (339/2001) لمدّة خمس سنوات، انتهت عام 2006، والمرّة الثانية عام 2014 (264/2014) لمدّة 19 سنة، غير أنّه لم يكن من الواضح تاريخ بدء احتساب هذه المدّة. وقد تقدّم اليوم 10 نواب من تكتّل لبنان القوي باقتراح هذا القانون1النواب جبران باسيل؛ سيزار أبي خليل؛ سليم عون؛ غسان عطالله؛ سيمون أبي رميا؛ جورج عطالله؛ إدكار طرابلسي؛ ندى البستاني؛ شربل مارون؛ سامر التوم

يُذكر أنّه عند إقرار التمديد لعام 2014، وّقع على الاقتراح آنذاك نواب2لنواب نعمة الله أبي نصر، غازي زعيتر، نبيل دو فريج، انطوان زهرا، آلان عون، حكمت ديب، علي المقداد، روبير غانم، ميشال الحلو، غسان مخيبر ومحمد الحجار يمثّلون معظم الكتل السياسية. وقد ورد ضمن الأسباب الموجبة لمشروع القانون، تبرير هذا الاستثناء للمرّة الثالثة بحجة تشجيع الاستثمار السياحي في كافة المناطق اللبنانية لا سيما على صعيد إعادة تأهيل وتشغيل الفنادق المتعثرّة العائدة لمستثمرين لبنانيين نظراً لعدم جدوى الاستثمار السياحي في مؤسسات تقل سعة استيعابها عن الخمسين غرفة، إضافةً إلى الرغبة في تحريك العجلة الاقتصادية وخلق فرص عمل للشباب اللبناني وضرورة تشجيع حركة الاستثمار في العاصمة لا سيما بالنسبة لإنشاء فنادق 5 نجوم والتي يقل عددها في العاصمة عن أي عاصمة بلد عربي أو أجنبي. وقد جاءت الأسباب الموجبة مطابقة تماماً لتلك المذكورة في قانون التمديد المقرّ عام 2014 دون أي تغيير أو تحديث للمعطيات والأرقام المذكورة (عدد الفنادق 5 نجوم في بيروت)، ودون أخذ الأزمة الاقتصادية الحالية بعين الاعتبار.

الصدور الأول ودالية بيروت 

عودةً إلى المرّة الأولى التي طُرح فيها هذا القانون عام 1995، فقد شكلّ تاريخ إصداره نقطة مفصلية لفهم دوافعه وخلفياته، حيث صدر في الشهر ذاته – وتحديداً بعد أيام قليلة – من انتقال ملكية عشرات الحصص من مالكيها المشتركين في عقارات دالية الروشة إلى شركات عقارية تابعة لرفيق الحريري. 

تفتح هذه الواقعة باباً واسعاً للتساؤل حول هذا القانون، خلفياته، تمديداته المتتالية التي جمعت حولها توافقاً من كتلٍ نيابيّة متناحرة، وذلك ابتداءاً من تاريخ إقراره عام 1995 حتّى تاريخ اقتراح التمديد الأخير له، وهو ما سنتناوله تفصيلاً فيما يلي.

تُعتبر الدالية من المساحات العامة الأبرز في بيروت التي يؤمّها الكثير من الزوّار للتمتّع بالبحر، والتنزّه، والسباحة، والمشي. وقد كانت الدالية المكان الذي يتعلّم فيه سكان المدينة السباحة منذ صغرهم، كما يأتي إليها السباحين والغطّاسين من مختلف أنحاء المدينة لممارسة شغفهم بالقفز عن المنحدرات العالية في مياه البحر المتوسط. كذلك، تشمل هذه المنطقة مينائَين محليين لصيد الأسماك، تُنظّم من خلال إحداهما رحلات سياحية بالقارب على طول ساحل بيروت3منشور للحملة الأهلية للحفاظ على دالية الروشة، الحملة الأهلية للحفاظ على دالية الروشة | Facebook

كانت الدالية وما زالت مساحة مشتركة ومقصداً للنزهة والاستمتاع الحرّ بالطبيعة – على الرغم من الملكية الخاصة للعقارات فيها. بالنظر إلى تاريخ ملكية هذه المساحة الطبيعية، منذ الأربعينيات، تمّ قيد الأرض المتاخمة لشاطئ البحر في الروشة باعتبارها أراضٍ غير مبنية، وتعود ملكيتها إلى عائلات عدّة. بحلول الخمسينيات، بات لهذه الأرض أكثر من عشرة مالكين، حصلوا عليها من خلال الوراثة. وعلى مرّ السنين، اشترت عائلات أخرى أسهماً في هذه الأرض، مثل عائلات عيتاني، عرب، حداد، مطر، عفيف، ومعوّض. بذا، تمّ تقاسم هذه الأرض بين العائلات الجديدة التي اشترت حصصاً فيها، من جهة، وبين الورثة، من جهةٍ أخرى. ونظراً لكون هذه الأرض ملكية مشتركة بين عددٍ كبير من المالكين، إضافةً إلى كونها غير قابلة للبناء الكثيف بحسب تصنيفها، استمرّت أرض الدالية بلعب دور مساحة عامة أساسية في المدينة4للمزيد حول تاريخ حول الملكية في الدالية يرجى الاطلاع على: هذا البحر لي؛ الدالية حياة الروشة المخفيّة قسراً، عبير سقسوق.

بقي الوضع على حاله حتى حلول عام 1995، حيث اشترت ثلاث شركات عقارية – جميعها ملك رئيس الوزراء الراحل رفيق الحريري – وفي يومٍ واحد، الغالبية العظمى من الأسهم من مالكي عقارات الدالية. 

وبحسب هشام جارودي، الذي كلّفه الحريري التفاوض مع المالكين لبيع حصصهم، كانت رؤية الحريري لواجهة بيروت البحرية تتلخّص بخلق مساحة مليئة بالمنتجعات السياحية الخاصة ومارينا لليخوت، وأنّ مشروعاً كهذا في الدالية سوف يستقدم عدداً كبيراً من السواح. يجدر الإشارة هنا، إلى أنّ هشام جارودي كان شخصاً مقرّباً من العائلات البيروتية المالكة لأرض الدالية، ما دفع الحريري لاستخدامه لإتمام هذه المهمة. كما يروي أحد المالكين بأنّهم عندما باعوا حصصهم، لم يكونوا على دراية بكونهم يبيعون هذه الحصص للحريري، وهو ما يفسّر بيعها بأسعارٍ زهيدة نظراً لانخفاض عامل الاستثمار فيها وبسبب حالة الشيوع. ويُذكَر بأن الحريري الأب استخدم هذه الخدعة -شراء الأراضي من خلال وسيط- في عدّة مناسبات، وهو ما مكّنه من شراء العديد من العقارات بأسعار رخيصة.

يقودنا تاريخ انتقال ملكية عقارات الدالية إلى الشركات العقارية هذه إلى القانون رقم 402، الذي صدر بالتوازي مع عمليات شراء الأراضي، بعد أيام قليلة من تسجيل انتقال الملكية، والذي جاء تحت عنوان: “استثناء إنشاء الفنادق من بعض أحكام قانون البناء ومن الأنظمة المتّخذة عملاً به”. يسمح هذا القانون، وكما ذكرنا سابقاً، بمضاعفة عامل الإستثمار لمشاريع الفنادق، خصوصاً في العقارات الواقعة بين الأملاك العمومية البحرية والطرق الساحلية الرئيسية، بما فيها تلك الواقعة في الدالية. 

فقد تمّ تركيب هذا القانون بشكل ينسجم مع المصالح الخاصة المباشرة وعلى قياسها، بهدف تسهيل إمكانية بناء مشاريع سياحية مربحة، على حساب الصالح العام. كما لا يساهم هذا القانون بتشريع البناء وحسب، إنّما والأهم من ذلك، يُضاعف أسعار الأراضي التي يُطبّق عليها هذا القانون؛ وهو شكلٌ من أشكال الاستثمار في المضاربات العقارية الذي تقوم به النخبة التجارية والمالية المتسلّطة. بالتالي، شكّل هذا القانون حاجةً أساسية لتأمين غطاء شرعي للاستثمار العقاري على شاطئ البحر، ولبناء المنتجعات المزمع إنشاؤها في مختلف المناطق اللبنانية، خصوصاً على مقربة من الشاطئ حيث يقلّ عامل الاستثمار. وفي طليعة هذه المشاريع، المنتجع المزمع إنشاؤه على أنقاض الدالية5 استثناء 19 سنة، متى يبدأ العدّاد؟ | Legal Agenda (legal-agenda.com)، وذلك على حساب حق الناس بالتمتع بهذه المساحة العامة.

الإستثناء نهجٌ في التشريع 

كما سبق وذكرنا، بلغت مدّة القانون الصادر عام 1995 خمس سنوات، ثمّ تمّ تجديده في العام 2001 لمدّة خمس سنوات أخرى. وفي العام 2014، أقرّ المجلس النيابي اقتراح قانون قدمه نواب يمثلون معظم الكتل ويرمي إلى تمديد العمل مجدداً بهذا القانون، إنّما هذه المرة لمدّة 19 سنة، أي ما يقارب أربعة أضعاف مدّة الاستثناء في القوانين السابقة. ولم يستغرق إقرار هذا القانون إلا دقيقتين، تخلّلتها مداخلة من النائب فؤاد السنيورة جاء فيها حرفياً: “خليها 19 سنة” (بدل 10 سنوات وهي المدة الواردة في اقتراح القانون)، وهي مداخلة سرعان ما تلقّفها رئيس المجلس نبيه بري وطرحها على التصويت، ليُقَرْ القانون من دون أي مناقشة لبنوده أو أبعاده، ومن دون أن يُطرح أي تساؤل حول حقيقة خلفياته وأهدافه ونتائجه6المرجع نفسه.

فيما يتعلّق بالآلية التي يجدر اتّباعها للحصول على هذا الاستثناء، يتوجّب على صاحب العلاقة الذي يرغب في الاستفادة من الأحكام الاستثنائية المنصوص عليها في هذا القانون أن يتقدّم بطلب مرسوم استثنائي بعد موافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني، بحيث يتضمّن المرسوم الشروط التي يجب فرضها على صاحب العلاقة سواء لجهة تصميم المشروع أو لجهة ضمان تحقيقه والتأكد من صحة تنفيذه وعدم تحوير وجهة استعماله.

وهنا لا بدّ من التطرّق إلى النمط المتّبع في عمل المجلس الأعلى للتنظيم المدني الذي يعتمد، وفي أغلب الأحيان، على الاستثناء كنهج في اتخاذ قراراته. تشير البيانات التي جمعناها حول قرارات المجلس الأعلى للتنظيم المدني بين عامي 2019 و2021، والتي قمنا بتوثيقها وتحليلها في تقرير تحت عنوان “مجلس الاستثناءات”،  إلى تزايد عدد الاستثناءات في قرارات المجلس الأعلى، والتي بلغت نسبتها 43% من مجمل قرارات المجلس، وتمّت الموافقة على أكثر من نصفها بنسبة بلغت 56%.

وقد جاءت هذه القرارات بأغلبها لتستثني عقاراً أو إفرازاً من النظام العام أو تسمح بزيادة عامل الاستثمار أو الاستثناء من العلو الحرّ، أو بتجاوز لطول الواجهة المسموح به، وتسمح بالاستثناء من شروط التكسية، من التراجعات، أو شروط عامة وخاصة أخرى. فيما خصّ قرارات المجلس الأعلى المتعلّقة بزيادة استثمار الفنادق والمتعلّقة بالتمديد الأخير لهذا القانون، فقد ورد ضمن الطلبات المقدّمة أمام المجلس الأعلى بين عامي 2019 و2021، ثمانِ طلبات ذات صلة. وقد جاءت جميعها ضمن عام 2019، ومن ضمنها ثلاث طلبات حول الفندق نفسه. تطال هذه الاستثناءات فندقاً في ميفوق، قضاء جبيل، فندقين في النقاش، قضاء المتن، فندق في شكا، قضاء البترون، فندق في الأشرفية في بيروت، وفندقاً في سن الفيل، قضاء المتن. وقد تمّت الموافقة على كافة هذه الطلبات (علماً أنّ الطلب الذي عُرض لثلاث مرات رُفض لمرتين وتمت الموافقة عليه في المرّة الثالثة).

تبيّن الاستثناءات التي تقتصر معظمها على طلبات مالكي الأراضي المتموّلين والنافذين، إخفاقاً واضحاً في عملية التشريع، بحيث تتناقض هذه العملية بشكل كامل مع مفهوم النظام العام أو التصاميم التوجيهية، فلا يتمّ التقيّد بهذه التصاميم والأنظمة كإطار تنظيميّ غير قابل للاستثناء7مجلس الاستثناءات: تقرير حول قرارات “المجلس الأعلى للتنظيم المدني” 2019 – 2021 | ستديو أشغال عامة (publicworksstudio.com). بذا، لا يعتبر التمديد المتواصل للقانون هذا، سوى استمرار طغيان المصالح الخاصة على المصلحة العامة، وتثبيت منطق “الإستثناء عن القانون” كأداة تخطيطية رئيسية، حيث أصبحت الاستثناءات استراتيجية تخطيط تقدم للسلطات هامشاً من المناورة8للمزيد حول هذا الموضوع يرجى الاطلاع على: Exception as the Rule: High-End Developments in Neoliberal Beirut, MARIEKE KRIJNEN and MONA FAWAZ، وتسمح لهم توفير الشروط اللازمة لعمل المستثمرين وربحهم على حساب المصلحة العامة من ضمنها حق كلّ الناس بالوصول إلى الشاطئ كمورد طبيعي عام.

في الوقت ذاته، وبعد ما يقارب الثلاثين عاماً على إصدار هذا الاستثناء الجاري التمديد له اعتماداً على الأسباب الموجبة ذاتها، لم تقترن أي من طروحات التمديد على دراسة اقتصادية بيئية اجتماعية لتأثيرات هذا القانون على المجال العام، ولا لقدرته الحقيقية على تشجيع الاستثمار السياحي، السبب الموجب الأساسي لتطبيقه.

وفي الوقت الذي نحتاج فيه إلى سياسات تؤدّي إلى اقتصاد مُنتج وإلى بناء علاقات صحية مع الفضاء العام، تعود الطبقة الحاكمة لتمدّد القوانين والمقاربات ذاتها التي أدّت إلى هذا الانهيار.

المراجع

إدارة الأراضي والتنظيم المدني الموارد الطبيعية قطاع البناء لبنان
 
 
 

رسم خريطة مناطق التنزه في بيروت الخمسينات

الى جانب التاريخ الرسمي للأماكن العامة في بيروت والذي يقتصر على ذكر الساحات والحدائق (مثل ساحة النجمة وحديقة الصنائع)، رسمنا خريطة بديلة للمساحات المشتركة والترفيهية التي كان يقصدها سكان بيروت للسيران، والتي وتشهد …

إسقاط الأملاك العمومية أداة لتحقيق رغبات الحكّام

ينتشر اليوم خطاب واسع ويطغى، مسوّقاً لخصخَصة الأملاك العامة كوسيلةٍ لإنقاذ الدولة من الإفلاس. هذه الأملاك هي جزء أساسي من محفظة أصول لبنان العامة، وقد تفوق قيمتها قيمة الأصول الأخرى مُجتمعة – كما …

قسم عن المدينة في مجلة “المفكرة القانونية”

ينشر «استديو أشغال عامّة» شهريّاً ضمن مجلة «المفكّرة القانونيّة» قسماً يهدف إلى بناء معرفةٍ حول العدالة المكانيّة والحقّ في المدينة والسياسات العمرانية. ضمن هذا القسم، وربطاً بمشاريع بحثيّةٍ وتطبيقيّةٍ ونشاطاتٍ فعليّة، نعمل على …

الحق في المدينة: ما هو وكيف تنتهكه السلطة؟

لماذا ندافع عن حق الناس باستخدام المجال العام وتغييره حتى؟ كيف نفهم حقّ من تبني بيتاً يأويها على أرض لا تمتلكها؟ لماذا يملك صاحب البسطة الحق في مدّها على الرصيف؟  لا يمكن أن …

استعادة الأملاك العامة البحرية:

التحركات خلال انتفاضة ١٧ تشرين في سياقها التاريخي والمكاني

على مدى العقود الأخيرة الماضية، ظهرت القضايا البيئية وإمكانية الوصول إلى الموارد الطبيعية كعنصرٍ رئيسي في المشهد الأوسع للتحركات الاجتماعية في لبنان. فعلى الرغم من قمع السلطات ومحاولاتها المستمرّة للحد من الوصول إلى …

أعمال المجلس النيابي من منظور العدالة المكانية

بلغ العدد الإجمالي للقوانين وإقتراحات القوانين التي تم رصدها بين 2019 و 2022 والتي تتصلّ بالشأن العمراني 107 قانون. وقد تمّ إقرار 32 من بينها، تشكلّ نسبة 17.11% من مجمل القوانين الصادرة. يقدّم ...