تأسّست شركة “سوليدير” بعد انتهاء الحرب الأهلية اللبنانية (1975-1990) لتتولّى مهمة إعادة إعمار وسط مدينة بيروت، الذي أصبح اليوم معروفاً باسمها. تمثّل تجربة هذه الشركة النموذج النيوليبرالي لإعادة الإعمار، وهو نموذج تعرّض للكثير من النقد والتساؤلات.
فبعد كل عملية إعادة بناء أو تطوير عقاري شهدها لبنان في السنوات الأخيرة، وفي أكثر من سياق، يعود موضوع “سوليدير” للنقاش العام وسط مخاوف من تكرار تجربتها، في طرح متكرّر عمّا إذا كان هناك محاولة أو خطة ما لإنشاء “سوليدير2”. اليوم أيضاً، تعود هذه المخاوف إلى الواجهة عقب الحرب المدمّرة التي شنّتها إسرائيل على لبنان بدءاً من 8 تشرين الأول 2023.
يستعرض هذا المقال تجربة “سوليدير” بهدف التذكير بها وإعادة التفكير بالانعكاسات الاجتماعية والثقافية للنموذج النيوليبرالي الذي اتبعته، منطلقاً من لمحة عن وسط بيروت قبل الحرب وخطط إعادة إعماره بعد الحرب. يُقدّم بعدها ملخصاً للإطار القانوني والمؤسسي الذي نشأت من خلاله الشركة وأتاح لها الاستحواذ على أراضي وسط بيروت بغرض التطوير العقاري، مع التوقّف عند الامتيازات التي منحتها لها الدولة والجدل الذي أثارته. ثمّ يسلط المقال الضوء على المخطط التصميمي الذي تبنّته “سوليدير” مع التركيز على كيفية التعامل مع النسيج العمراني القائم. وأخيراً، يتناول المقال الدروس المستخلصة من تجربة “سوليدير” وكيف يمكن أن تساعدنا في مقاربة تحديات إعادة إعمار المناطق التي دمّرتها إسرائيل في حربها المستمرّة على لبنان، رغم اتفاق وقف إطلاق النار الذي أُبرم في 26 تشرين الثاني 2024.
1- خلفية
يشمل الموقع المعروف اليوم باسم وسط بيروت أو “سوليدير” النواة التاريخية لبيروت (أي الجزء الذي كان حتى منتصف القرن التاسع عشر ضمن أسوار المدينة) وامتداده السكني التاريخي خارج الأسوار. حتى اندلاع الحرب الأهلية كان هذا الموقع مركزاً اقتصادياً وتجارياً بالغ الأهمية، ليس لبيروت فحسب، بل للبنان والعالم العربي أيضاً. خلال الحرب، تحوّل إلى جبهة قتال نظراً إلى موقعه على خطوط التماس بين بيروت الشرقية والغربية، وتعرّض لدمار وأضرار بالغة. أقفلت شركاته وتعطّلت أنشطته الاقتصادية وتهجّر سكانه وأخذت مدن أخرى دوره. برزت دبي، على وجه الخصوص، كمركز مالي وتجاري بديل عن بيروت على المستوى الإقليمي.
الطموح الأكبر بعد نهاية الحرب كان إعادة بيروت إلى الخريطة الإقليمية وتمكينها من استعادة دورها المركزي. تم اختيار رفيق الحريري (حينها رجل أعمال ومؤسس شركة “أوجيه ليبان”) لتولّي منصب رئاسة الوزراء وقيادة مرحلة إعادة الإعمار عام 1992. غير أن هذه المرحلة جاءت منحازة بشكل واضح لصالح المشاريع الكبرى، من بينها مشروع اعادة اعمار وسط بيروت والمدينة الرياضية، إضافة الى توسعة المطار، واستحداث مشروعي أليسار ولينور، وهما مشروعان للتطوير العقاري مرادفان لمشروع “سوليدير”—علماً أن اختيار مواقع هذه المشاريع الثلاثة (“سوليدير” في الوسط، و”أليسار” في الضاحية الجنوبية، و”لينور” في الضواحي الشمالية) رُبط في حينه برغبة السلطات في ضمان توازن طائفي في توزيع مكاسب الإعمار.
2- السياق المؤسسي والقانوني لشركة “سوليدير”
في مقدّمة المشاريع الكبرى التي شكّلت ملامح مرحلة ما بعد الحرب، برزت تجربة شركة “سوليدير” التي لا يمكن فهمها بمعزل عن السياق المؤسسي والقانوني الذي أُنشئَت ضمنه. بدأت هذه التجربة بسلسلة من الإجراءات التشريعية والتنظيمية التي مهّدت الطريق لتأسيس الشركة وإطلاق خطة إعادة إعمار وسط بيروت.
أ- البدايات والتشريع القانوني
في كانون الأول 1991، صدر القانون 117/1991، الذي عدّل المرسوم الاشتراعي رقم 5/19771قانون رقم 117 تاريخ 07/12/1991، “تعديل بعض احكام المرسوم الاشتراعي رقم 5 الصادر بتاريخ 31/01/1977 (إنشاء مجلس الإنماء والإعمار) وتعديلاته”.. وقد سمح هذا التعديل لمجلس الإنماء والإعمار بإنشاء شركات عقارية أو المساهمة في تأسيسها بهدف إعادة الإعمار في المناطق المتضرّرة من الحرب. ومنح هذا القانون الشركات العقارية صلاحيات واسعة، منها تنفيذ مشاريع البنية التحتية، واكتساب العقارات ضمن آلية منظمة، ومعالجة النزاعات العقارية ضمن إطار قانوني واضح. كما نصّ القانون على شروط خاصة لإنشاء هذه الشركات، مثل ضرورة موافقة مجلس الوزراء، واتباع إجراءات لتقييم الممتلكات ونقل الملكية.
ب- تكليف مجلس الإنماء والإعمار ووضع التصوّر الأولي
في كانون الثاني 1992، كلّف مجلس الوزراء مجلس الإنماء والإعمار بوضع تصوّر شامل لإعادة تأهيل وإعمار الوسط التجاري لمدينة بيروت. وفي شباط من العام نفسه، صدر مرسوم حدّد العقارات المشمولة ضمن نطاق الشركة العقارية المُزمع إنشاؤها، بناءً على تقرير أعدّه المجلس2 مرسوم رقم 2236 تاريخ 19/02/1992، “تحديد ارقام العقارات الداخلة ضمن نطاق الشركة العقارية لإعمار الوسط التجاري لمدينة بيروت”.. والجدير بالذكر أن هذا المرسوم أعاد رسم حدود وسط بيروت ليوسّع نطاقه الجغرافي ويشمل مناطق لم تكن قبل الحرب جزءاً من الوسط التجاري، مثل وادي أبو جميل، التي كانت مأهولة بالسكان بعد أن لجأ إليها مهجّرون فرّوا من جنوب لبنان خلال الغزو الإسرائيلي عام 1982. وبعض المناطق لم يكن متضرراً بشدة، كأجزاء من منطقة الصيفي مثلاً، إلّا أنّها أُدرجت ضمن نطاق الشركة العقارية.
ج- تأسيس شركة سوليدير وبدء التنفيذ
في أيار 1994، تأسّست الشركة اللبنانية لإعادة إعمار وتطوير وسط بيروت (“سوليدير”) كشركة عقارية خاصة، بموجب القانون 117/1991. عليه، أُُعطيت مسؤولية تطوير وإعادة بناء وسط بيروت وفق الرؤية الحديثة الشاملة التي وُضعت تحت اشراف مجلس الإنماء والإعمار، مع التركيز على استقطاب الاستثمارات وتحويل وسط بيروت إلى مركز اقتصادي وتجاري متطور.
كيف جرى التعامل مع أصحاب الحقوق الأصليين؟
قدّمت الحكومة اللبنانية شركة “سوليدير” حينها كأفضل آلية لجمع أصحاب الحقوق وإشراكهم في جهود إعادة الإعمار. وبرّرت هذا الخيار بالإشارة الى حجم الدمار الكبير وتعقيد حقوق الملكية، ما يجعل اعتماد المقاربات التقليدية غير مجدٍ. لم يكن أمام المالكين والمستأجرين السابقين سوى القبول بأن يصبحوا مساهمين في الشركة الجديدة التي تم تقسيم أسهمها إلى فئتين:
• الفئة أ: شكّلت ثلثي الأسهم، مُنحت إلى أصحاب الحقوق من مالكين ومستأجرين (بنسب مختلفة) مقابل ممتلكاتهم.
• الفئة ب: شكّلت ثلث الأسهم، طُرحت للاكتتاب النقدي، ما وفّر تمويلًا للشركة بقيمة 650 مليون دولار3عند تأسيسها، بلغ رأس مال “سوليدير” الإجمالي 1.65 مليار دولار، شمل قيمة المساهمات العينية من أصحاب الحقوق والمبالغ المكتتبة نقدا..
ما هي الامتيازات التي حصلت عليها سوليدير؟
بموجب القانون 117، تعهّدت “سوليدير” بتمويل وإعادة بناء كامل البنية التحتية في وسط بيروت نيابةً عن الدولة وبإطار الشراكة معها (علما أنه غالباً ما تم الترويج للمشروع كمثال على الشراكة بين القطاعين العام والخاص). بالمقابل حصلت الشركة على عدة امتيازات، أبرزها:
• إعفاء ضريبي لمدة عشر سنوات، مشروط بتنفيذ التزاماتها.
• الحق في استخدام النطاق العام البحري لأغراض تجارية.
• حقوق التطوير على الأرض المُستصلحة من البحر، المعروفة سابقا بمكب “النورماندي”.
وتجدر الإشارة هنا إلى أن فكرة ردم البحر لم تكن جديدة، إذ تعود إلى فترة الحرب، حين تم هدم أجزاء من النسيج العمراني القديم في أوائل الثمانينيات، تمهيدا لمخطط تنظيمي جديد للمنطقة وضعته شركة “سعودي أوجيه” عام 1982، استعداداً لمرحلة ما بعد الحرب.
الجدل حول نموذج “سوليدير”
من المُؤكد إن نموذج “سوليدر” لم يمر بدون جدل. كان هناك الكثير من المعترضين على خصخصة عملية إعادة الاعمار، وقد اعترض البعض أيضا على فكرة الشركة العقارية الواحدة. طريقة استحواذ الشركة على الأراضي أدت إلى نزاع واسع بينها وبين أصحاب الحقوق الأصليين الذين لم يرغبوا بالتحول الى مساهمين في شركة عقارية واعتبروا أن المشروع سلبهم ملكيتهم الخاصة المحمية دستوريا. من جهة أخرى، أدى منح “سوليدير” امتياز استخدام النطاق البحري إلى مواجهات مع جهات كانت تملك هذا الحق قبل الحرب، مثل مالكي فندق “سان جورج”.
3- المخطط التصميمي لوسط بيروت
لم يكن المخطط التصميمي الذي تبنّته “سوليدير” أقل إثارة للجدل من آلية الاستحواذ على أراضي وسط بيروت. تم وضع هذا المخطط عام 1992 تحت إشراف مجلس الإنماء والإعمار، وصُدّق عليه رسميًا عام 1994 بعد تأسيس شركة “سوليدير”. وقد حاول هذا المخطط الاستجابة لبعض القضايا التي أثارها المخطط الأول الذي أعدّه المهندس هنري إده عام 1991. وكان هذا المخطّط الأول قد أثار انتقادات حادة من قبل خبراء التخطيط المدني ووسائل الإعلام، وذلك بسبب ضخامته ومحوه الكلي لذاكرة المدينة وطابعها التاريخي. إلا أن المخطط الجديد كان أيضاً موضوع جدل واسع، ووجهت إليه انتقادات حادة كونه اختصر الهوية التاريخية لبيروت في جزئها الذي بُني خلال فترة الانتداب الفرنسي، فضلاً عن تعزيزه لمنطق الخصخصة. وقد خضع هذا المخطط لاحقاً لبعض التعديلات قبل إقراره بصيغته النهائية، إلا أنه لم يتغيّر في جوهره.
كيف تعامل المخطط التصميمي الذي تبنّته شركة سوليدير مع النسيج العمراني القائم؟
قسّم مخطط التصميمي وسط بيروت إلى 10 قطاعات وحدّد لكل منها وظيفة معينة وكثافة بناء، ووضع دراسات تفصيلية حول:
1. إعادة الإعمار وتحسين البنية التحتية (الشوارع، المرافق، والمساحات العامة).
2. حفظ النسيج العمراني وتطويره.
3. إرشادات للبناء الجديد.
4. تطوير واستصلاح المنطقة المردومة في البحر.
انطلق المخطط من فكرة الدمج بين التاريخ والحداثة التي روّجت لها “سوليدير” تحت شعار “مدينة عريقة للمستقبل” بهدف الاستفادة من القيمة الرمزية للتراث في تسويق المشروع. لكن في الممارسة، تم الحفاظ فقط على 265 مبنى، إضافة إلى 26 مبنًى دينيًا أو حكوميًا استُثنيت من المخطط. سمحت “سوليدير” لأصحاب المباني المحافظ عليها باستردادها خلال فترة زمنية معينة بشرط دفع 12٪ من قيمة تخمين ممتلكاتهم كمساهمة في إعادة الإعمار. إلا أن بعضهم لم يتمكن من ذلك. بالتالي، انتقلت ملكية المباني التي لم يستردها أصحابها إلى “سوليدير” التي قامت بترميمها وإشغالها أو طرحها في السوق.
بشكل عام، يمكن القول بأن المخطط التصميمي الذي اعتمدته “سوليدير” تعامل مع النسيج العمراني لوسط بيروت بطريقة انتقائية مدفوعة بمصالح اقتصادية بحتة. وقد أدّى تنفيذ هذا المخطط إلى إزالة العديد من المباني التاريخية التي كانت بحالة جيدة، ما أفسح المجال أمام تشييد أبراج حديثة، شوارع واسعة، ومساحات خضراء منسّقة. حتى المواقع الأثرية لم تسلم من هذا المنطق، حيث تم التعامل معها أيضا بانتقائية.
أُلقيت أنقاض المباني المهدّمة في مكب “نورماندي”، الذي تحوّل لاحقاً إلى جزء من الأراضي المستصلحة التي تصوّرها مخطط “سوليدير” كواجهة بحرية متعددة الاستخدامات تضم أبراجًا شاهقة ومرافق تجارية رائدة.
4- أين نجح مشروع سوليدير وأين فشل؟ ماذا نتعلم من هذه التجربة؟
من وجهة نظر شركة “سوليدير”، حقّق مشروع إعادة إعمار الوسط أهدافه إلى حدّ كبير وتحوّل إلى نموذج يُقتدى به، وأصبحت الشركة نفسها شركة عالمية تقدّم الاستشارات لجهات تسعى إلى التعلم من خبرتها واستنساخ تجربتها.
في الحقيقة، نجحت “سوليدير” في إعادة التشكيل المادي لوسط بيروت بشكل يتفوق على أي منطقة أخرى في المدينة حيث لا توجد رؤى تخطيطية واضحة لها. ويتميّز الوسط اليوم ببنية تحتية حديثة ومساحات مفتوحة كبيرة، وأبنية تاريخية مرمّمة وفق مقاييس عالية، ومبان جديدة من تصميم معماريين بارزين، وواجهة بحرية حديثة. كذلك نجحت “سوليدير” ببيع معظم الأراضي باستثناء الأراضي في المنطقة المستحدثة في البحر وبعض المواقع ذات الكثافة العالية.
لكن هذا النجاح المادي كان بتكلفة اجتماعية باهظة، إذ جاء على حساب أصحاب الحقوق الأصليين الذين فقدوا ممتلكاتهم تحت شعار إعادة الإعمار. ورغم المبالغ الطائلة التي صُرفت على إعادة الإعمار، فشل المشروع بإعادة الحياة إلى منطقة الوسط. لم يصبح الوسط القلب النابض لبيروت إلا في وقت الاحتجاجات والحراكات الشعبية. اليوم، بيروت هي مثال لمدينة بدون قلب.
وهنا يجوز طرح السؤال: هل كانت الخصخصة والنموذج النيوليبرالي حقا الخيار الأفضل؟ لمن؟ للمستثمرين؟ ماذا عن المدينة، وسكّانها، والصالح العام؟ كيف نستفيد من هذه التجربة اليوم؟
بلا شك، تواجه عملية إعادة الإعمار بعد الحرب الإسرائيلية الأخيرة على لبنان تحديات مشابهة لتلك التي واجهتها “سوليدير”، مثل تعقيد الحقوق العقارية، ومشكلة التمويل، وسوء البنية التحتية. غير أن هناك اختلافات جوهرية، أبرزها حجم الدمار، إذ محَت الحرب الأخيرة أحياء ومناطق كاملة بسرعة قياسية. إضافة الى ذلك، ورغم تدخل أطراف خارجية في الحرب الأهلية، فإنها بقيت في جوهرها نزاعاً داخلياً. وهذا يختلف تماماً عن حرب شاملة شنّها عدو غاشم على شعبٍ بأكمله لغايات استعمارية توسّعية.
المطلب الأول لسكان المناطق المتضرّرة اليوم، هو العودة إلى أراضيهم التي ارتوت بدماء الشهداء. لا يمكن تحقيق هذا الهدف دون إشراكهم في عملية إعادة الإعمار، ودعمهم لبناء بيوتهم واستعادة سُبل حياتهم. بالتأكيد، هذا مسار طويل إذ إن الحرب لم تنته فعلياً، والتحديات متعدّدة، ولكل منطقة خصوصياتها. كخطوة أولى، قد يكون مثلاً بناء مساكن مؤقتة مسبقة الصنع (prefab) في المناطق الآمنة حلاً عملياً لتثبيت السكان في أرضهم وضمان حقهم فيها، تمهيداً لعملية إعادة إعمار شاملة. في النهاية، لا يُقاس نجاح إعادة الإعمار بجمالية المباني وفخامة المنشآت، بل بقدرة السكان على العودة إلى أرضهم واستعادة حياتهم. هذا لن يتحقق بالاقتداء بنماذج أفرغت المدن من روحها وسكانها، مثل تجربة “سوليدير”.
المراجع:
- 1قانون رقم 117 تاريخ 07/12/1991، “تعديل بعض احكام المرسوم الاشتراعي رقم 5 الصادر بتاريخ 31/01/1977 (إنشاء مجلس الإنماء والإعمار) وتعديلاته”.
- 2مرسوم رقم 2236 تاريخ 19/02/1992، “تحديد ارقام العقارات الداخلة ضمن نطاق الشركة العقارية لإعمار الوسط التجاري لمدينة بيروت”.
- 3عند تأسيسها، بلغ رأس مال “سوليدير” الإجمالي 1.65 مليار دولار، شمل قيمة المساهمات العينية من أصحاب الحقوق والمبالغ المكتتبة نقدا.
