تهدف هذه المذكرة من جهة لإعطاء لمحة سريعة حول التعديلات التي طرأت على الرسوم والضرائب التي تخضع لها عقود الإيجار، لا سيما بعد نشوء الأزمة الاقتصادية وما تبعها من انهيار لسعر صرف الليرة اللبنانية ومن تعديل في القوانين. 

كما تهدف من جهة أخرى إلى مساعدة المكلّفين في عقود الإيجار (أي المؤجر والمستأجر على السواء) إلى توضيح الآلية المتبعة لاحتساب تلك الضرائب التي لحقت بعقود الإيجار والتي نعددها وفقاً للتالي: 

• رسم الطابع المالي
• رسوم البلدية السنوية 
• الضريبة على القيمة المضافة

1- رسم الطابع المالي :

ما هو رسم الطابع المالي؟

إن رسم الطابع المالي¹فُرض رسم الطابع المالي بموجب المرسوم الاشتراعي رقم 67 تاريخ 5/8/1967 هو رسم تستوفيه وزارة المالية عن كافة العقود والكتب والتعهدات- من ضمنها عقود الإيجار – التي تتضمن مبالغ مالية. مع العلم أن رسم الطابع المالي محدّد بنسبة 4/1000 (بالألف) ويتوجب عن كامل المبلغ المذكور بالعقد.

كيف يحتسب رسم الطابع المالي لعقود الإيجار؟

بالنسبة لعقود الإيجار يحتسب رسم الطابع المالي على أساس بدل الإيجار ومدة العقد المحددين في العقد.

مثلاً إذا جرى توقيع عقد إيجار ببدل إيجار يبلغ /300/ د.أ. شهرياً لمدة ثلاث سنوات، يجب احتساب مجموع قيمة بدلات الإيجار التي ستسدد طيلة مدة الإيجار لإخضاعه لرسم الطابع المالي. أي ما يعادل في هذه الحالة /43/ د.أ.

في المبدأ إن المستأجر هو من يتحمل رسم الطابع المالي ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك. 

كيف احتسب رسم الطابع المالي بعد الانهيار؟

بعد انهيار سعر صرف الليرة، بدأت وزارة المالية تستوفي رسم الطابع المالي على سعر الصرف المحدد على منصة صيرفة بدلاً من سعر الصرف الرسمي الذي كان محدداً بـ /1515/ ل.ل.، أي أن الرسوم التي ستستوفيها الدولة أصبحت تستند على مؤشر متحرك وقد تشهد تبدلات تبعاً لتغير سعر الصرف المحدد على منصة صيرفة. 

كيف احتسب رسم الطابع المالي وفق الموازنة العامة؟

ومع صدور الموازنة العامة لعام 2024 ونشرها في الجريدة الرسمية في العدد 7 تاريخ 15/2/2024، أصبح سعر الصرف المعتمد لجميع الرسوم والضرائب المتوجبة للدولة وإداراتها تسدّد بالليرة اللبنانية وفقاً لسعر الصرف المتعمّد لدى مصرف كمصرف لبنان (أي حالياً بمبلغ قدره 500 89 ل.ل. للدولار الواحد) وفقاً لما نصت عليه المادة 15 من الموازنة المذكورة. 

ولتوضيح ما جرى تبيانه أعلاه، سنبين الرسوم التي ستتوجب بحال وجود عقد إيجار ببدل شهري يبلغ /300/ د.أ. منعقد لمدة ثلاث سنواتز.

المبلغ الخاضع لرسم الطابع المالي :

د.أ. (بدل الايجار الشهري) × 12 شهر (سنة كاملة) × 3 سنوات (عدد السنوات) =
/800 10/ د.أ. (عشرة آلاف وثمانماية دولار أميركي)

رسم الطابع المالي المتوجب على العقد المذكور:

800 10 د.أ. × 4/1000 = 43.2 د.أ.
واذا احتسب على سعر الصرف الرسمي أي الـ /1515/ ل.ل. يبلغ الرسم الذي كان يسدد سابقاً: 
43.2 د.أ. × 1515 ل.ل. = /500 65/ ل.ل.

رسم الطابع المالي وفق الموازنة:

ولو اعتمدنا السعر المحدد من قبل مصرف لبنان أي 500 89 ل.ل. للدولار الأميركي الواحد يصبح رسم الطابع المالي :
43.2 د.أ. × 500 89 ل.ل. = /000 867 3/ ل.ل.
وبالتالي يكون رسم الطابع المالي قد شهد زيادة بنسبة 600 %، مع التذكير بأن تلك الزيادة مرجحة للارتفاع لا سيما وأن احتساب الرسوم يستند على مؤشر متحرك وهو سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان.

2- رسوم البلدية السنوية المترتبة على عقود الإيجار:

ما هي رسوم البلدية؟

هي رسوم سنوية تستوفيها البلدية على كافة الأبنية الموجودة ضمن نطاقها البلدي أكانت مستعملة من مالكيها أو مؤجرة من الغير، مقابل خدمات تقدمها البلدية²حدد قانون الرسوم والعلاوات البلدية رقم 60 تاريخ  12/08/1988 أنواعها وأصول احتسابها وتحصيلها ولا سيما في مجال تطوير المدن والقرى وإنارة الطرق وتجميل الشوارع بالأشجار واللوحات الإرشادية وتنفيذ المخططات للمواطنين وتنظيم الأسواق وتصريف مياه الأمطار والمحافظة على النظافة. ويتم احتساب الضريبة المتوجّبة على المباني المؤجرة وفق نسبة محددة من قيمة مجموع البدلات المتفق على تسديدها سنوياً. تختلف هذه النسبة بين عقود الإيجار السكنية أي التي تتناول الأماكن المخصصة للسكن وبين عقود الإيجار التجارية أي التي تتناول محلات تجارية أو مصانع أو مستودعات وغيرها.

من الجدير بالذكر أن الرسم البلدي هو رسم يتوجب سنوياً لمصلحة البلدية، حيث يجري احتساب الرسوم سنوياً بعكس رسم الطابع المالي الذي يتناول كامل المبلغ الذي تضمنه العقد والذي يسدد دفعة واحدة عند التوقيع.

كيف استوفت البلدية الرسوم بعد الانهيار؟

منذ بداية الأزمة، راحت أغلب البلديات تستوفي الرسوم البلدية على عقود الإيجار على سعر الصرف المحدد على منصة صيرفة بدلاً من سعر الصرف الرسمي الذي كان محدداً بـ /1515/ ل.ل. دون وجود أي نص أو مادة قانونية بهذا الخصوص، 

إلا أنّه، ومع صدور الموازنة العامة للعام 2024 ونشرها في الجريدة الرسمية عدد العدد 7 تاريخ 15/2/2024، أكّدت المادة 15 منها بأن سعر الصرف المعتمد لجميع الرسوم والضرائب، ومن ضمنها الرسوم البلدية، يسدّد بالليرة اللبنانية وفقاً ” لسعر الصرف الفعلي الذي يحدده مصرف لبنان ” وهو سعر صرف موحّد وملزم لجميع البلديات (أي حالياً بمبلغ قدره 89500 ل.ل. للدولار الواحد). وقد جاء هذا التعديل الذي طرأ في الموازنة مفيداً بالرغم من رفع سعر الصرف المعتمد لاحتساب الرسوم البلدية، إلا أنه وحّد معيار استيفاء الرسوم لدى مختلف البلديات وقوننها. 

 كيف تحتسب رسوم عقد الإيجار التي تتناول الشقق السكنية قبل وبعد الانهيار؟

تبلغ الرسوم البلدية المتوجّبة على عقود الإيجار السكنية نسبة قدرها 6.5 % (بالمائة) من قيمة مجموع البدلات المتفق على تسديدها سنوياً.

أي وبالعودة إلى المثل الذي أوردناه أعلاه، في حال جرى توقيع عقد إيجار ببدل إيجار يبلغ /300/ د.أ. شهرياً لمدة ثلاث سنوات يجب حينها احتساب مجموع قيمة بدلات الإيجار التي ستسدّد سنوياً لاستيفاء الرسم البلدي على العقد المذكور، أي: 

المبلغ الخاضع لرسوم البلدية :
300 د.أ. × 12  شهر = /600 3/ د.أ.

أما رسوم البلدية السنوية فتحتسب وفقاً للتالي:

/600 3/ د.أ. × 6.5/100 = /234/ د.أ. سنوياً،
الرسم البلدي كان يستوفى على سعر الصرف الرسمي أي الـ /1515/ ل.ل. أي أن الرسم الذي كان يسدد سابقاً يبلغ:
234 د.أ. × 1515 ل.ل. = /000 355/ ل.ل.

رسوم البلدية السنوية وفق الموازنة:

ولو اعتمدنا سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان والبالغ 500 89 ل.ل. للدولار الأميركي الواحد يصبح الرسم البلدي :
234 د.أ. × 89,500 ل.ل. = /000 943 20/ ل.ل. سنوياً
أي يكون الرسم البلدي قد شهد بدوره زيادة بنسبة 600 %، مرجحة للارتفاع لا سيما وأن احتساب الرسوم أصبح
يستند على مؤشر متحرك وهو سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان.

كيف تحتسب رسوم عقد الإيجار التي تتناول الأماكن التجارية قبل الانهيار وبعده؟
تبلغ الرسوم البلدية المتوجّبة على عقود الإيجار للأماكن التجارية نسبة قدرها 8.5 % (بالمائة) من قيمة مجموع البدلات المتفق على تسديدها سنوياً.
أي أنه عند توقيع عقد إيجار ببدل إيجار يبلغ /300/ د.أ. شهرياً لمدة ثلاث سنوات، يبلغ الرسم البلدي السنوي على العقد المذكور، التالي:

المبلغ الخاضع لرسوم البلدية: 

300 د.أ. × 12 شهر = /600 3/ د.أ.

أما رسوم البلدية السنوية فتحتسب وفقاً للتالي :

600 3 د.أ. × 8.5/100 = /306/ د.أ. سنوياً،  
وحين كان الرسم البلدي يسدد على سعر الصرف الرسمي، كان يبلغ: 306 د.أ. × 1515 ل.ل. = /000 463/ ل.ل.

رسوم البلدية السنوية وفق الموازنة:

يبلغ الرسم السنوي المتوجب على سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان: 
306 د.أ. × 500 89 ل.ل. = /000 387 27/ ل.ل. سنوياً 
أي يكون رسم البلدي المتوجب على عقود الإيجار للأماكن التجارية قد شهد بدوره زيادة بنسبة 600 %، مرجحة للارتفاع لا سيما وأن احتساب الرسوم يستند على مؤشر متحرك وهو سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان. 

هل عقد الإيجار هو المرجع الوحيد لاحتساب رسوم البلدية؟

من الجدير بالذكر أن البلديات غير ملزمة بالبدلات المحددة في عقود الإيجار لتحديد الرسم السنوي المتوجب لمصلحتها. إذ أنّه في حال تبيّن للبلدية أن عقد الإيجار المطلوب تسجيله أمامها يتضمن بدلات إيجار منخفضة أو وهمية ولا تتناسب مع بدلات الإيجار المعمول بها ضمن نطاقها البلدي، يحقّ لها إجراء إعادة تخمين للمأجور على أن تقوم بتقدير القيمة الفعلية لبدل الإيجار بالإستناد الى أمرين: 

1. القيمة التأجيرية (وهو مستند يصدر عن وزارة المالية لتحديد قيمة الشقة أو المحل التجاري).
2. عقود الإيجار المسجلة المجاورة للمأجور. 

وقد نصّت المادة /7/ من قانون الرسوم والعلاوات البلدية الصادر بتاريخ 12/8/1988 بأنه يمكن للبلدية إجراء تخمين مباشر في الحالات التالية:

• في حال عدم وجود عقد إيجار مسجل في الأبنية المؤجرة و/أو صورية العقد المسجل أو لشك في صحته
• إشغال البناء من المالك و/أو من الغير الذي يجيز له المالك السكن على سبيل التسامح دون بدل أو ببدل رمزي. 

كيف قامت البلدية بتخمين المأجور مع عدم استقرار سعر الصرف وتباين الإيجارات في المنطقة نفسها؟

قبل صدور الموزانة للعام 2024، عمدت البلديات إلى رفع الضرائب المتوجبة لها بعد إجراء تخميناتها بالدولار الأميركي ومن ثم قامت بتحويلها إلى الليرة اللبنانية دون أي وجه حق ودون وجود أي قانون يجيز لها هذه العمليات.

كيف حددت الموازنة احتساب رسوم البلدية؟

نشير إلى أن الموازنة العامة للعام 2024  تطرّقت في المادة /36/ منها إلى تحديد آلية احتساب رسوم البلدية التي تتوجب على الوحدات السكنية وغير السكنية بالاستناد إلى القيم التأجيرية. ونشير إلى أن الرسم المذكور يشمل كافة الشقق والمحلات التجارية ضمن النطاق البلدي، بصرف النظر عمّا إذا كانت مؤجرة أو غير مؤجرة. ونثير هذه المادة الواردة في الموازنة العامة فقط لتبيان التعديلات التي طرأت على القيم التأجيرية، كون المادة مرتكز رئيسي للبلدية لإجراء التخمينات لعقود الإيجار المسجلة لديها، لا سيما وأنه سبق أن ذكرنا بأن البلديات غير ملزمة بالبدلات المحددة في عقود الإيجار لتحديد الرسم السنوي المتوجب لمصلحتها. 

وقد ورد في نص المادة /36/ في الموازنة العامة  للعام 2024 ما حرفيته: 

” أ- خلافاً لأي نص آخر، تضاعف القيم التأجيرية المحددة عن العام 2022 التي يفرض على أساسها الرسم إلا ما كان مخمناً منها على أساس تقدير جديد خلال العام 2022 وذلك وفقاً لما يلي: 

• بالنسبة للوحدات السكنية 10 مرات.
• بالنسبة للوحدات غير السكنية: 
• الكائنة في طابق سفلي لا يمكن الوصول إليه إلا من خلال درج 10 مرات. 
• الكائنة في الطابق الأرضي 20 مرة.
• الكائنة في الطابق العلوي 15 مرة. 

يعاد احتساب الرسوم على هذا الأساس من قبل البلديات وفي حال سبق أن تم تسديد رسم يفوق الرسم المتوجب وفقاً للاحتساب المشار إليه أعلاه يعتبر الفرق المسدد زيادة دفعة على حساب الرسم المستحق عن سنوات لاحقة.

ب- اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون، وفي كل مرة يزاد فيها الحد الأدنى للأجور في القطاع الخاص، ترفع القيم التأجيرية المعتمدة لفرض الرسم بمعدل نصف نسبة الزيادة الطارئة على ذلك الحد الأدنى سواء تنازلها التعديل المنصوص عنه في البند أ من هذه المادة أم لم يتناولها . … 

يفهم من المادة /36/ من الموازنة العامة للعام 2024 ما يلي:

1. إن القيم التأجيرية الصادرة خلال العام 2023 وبعده تبقى كما صدرت دون تعديل.  
2. أما بالنسبة للقيم التأجيرية الصادرة قبل العام 2023، تضاعف وفقاً لما يلي : 

• بالنسبة للشقق 10 مرات.
• بالنسبة للمحلات التجارية : 

1. 10 مرات إذا كان في الطوابق السفلية (أي تحت الطريق المؤدي إلى البناء).
2. 20 مرة إذا كان في الطابق الأرضي. 
3. 15 مرة إذا كان في أي من الطوابق العلوية. 

3. في حال جرى تسديد رسم يفوق الرسم المتوجب يعتبر الفرق المسدد زيادة دفعة على حساب الرسم المستحق عن سنوات لاحقة.
4. كما وضعت هذه المادة أيضاً آلية لزيادة القيم التأجيرية لكافة القيم التأجيرية أكانت الصادرة قبل العام 2023 أم بعدها، حُدِّدت هذه الزيادة بمعدل يبلغ نصف نسبة الزيادة الطارئة على الحد الأدنى للأجور في القطاع الخاص. أي مثلاً لو فرضنا بأن الحد الأدنى للأجور محدد بمبلغ 000 500 ل.ل. وصدر مرسوم قضى برفع هذا الحد ليصبح 000 000 1 ل.ل. تكون نسبة الزيادة على الحد الأدنى للأجور هي 100 %. أما الزيادة التي تلحق بالقيمة التأجيرية حينها فتكون 50 % ، وبالتالي وسنداً للمادة /36/ من الموازنة ترفع جميع القيم التأجيرية الصادرة قبل العام 2023 أم بعدها بنسبة 50 %.    

هذا ولا بد من الاشارة إلى أن عدد من النواب تقدم بطعن بقانون الموازنة أمام المجلس الدستوري تناول عدد من المواد ومن ضمنها المادة /36/، وصدر قرار عن المجلس الدستوري قضى بوقف العمل بالمادة المذكورة مؤقتاً لحين البت بالطعن بصورة نهائية.  

 3- الضريبة على القيمة المضافة (VAT):

ما هي الضريبة على القيمة المضافة؟

هي ضريبة لصالح وزارة المالية على نشاطات اقتصادية مستقلة تتجاوز عائداتها مبلغ معيّن. تحدد المادة ٣ من قانون الضريبة على القيمة المضافة، الأشخاص الخاضعون للضريبة، كما يلي:

1- يخضع للضريبة كل شخص طبيعي او معنوي يقوم من خلال ممارسته نشاطا اقتصاديا بصورة مستقلة بعمليات تسليم اموال او تقديم خدمات خاضعة للضريبة او معفاة من الضريبة مع حق الحسم وفقا لاحكام هذا القانون، شرط أن يتجاوز رقم الأعمال العائدة لفترة تتراوح بين فصل وأربعة فصول متتالية سابقة مبلغ 100 مليون ليرة لبنانية. …” 

وبدورها أكدت المادة 25 من قانون الضريبة على القيمة المضافة أن معدّل الضريبة هو 11 % من مجموع قيمة الأموال أو الخدمات المسلمة.

هل تخضع عقود الإيجار إلى الضريبة على القيمة المضافة؟ 

قبل انهيار سعر الصرف الليرة اللبنانية، لم تكن أغلبية عقود الإيجار خاضعة للضريبة على القيمة المضافة، إذ كانت تسري فقط على عقود الإيجار التي يزيد فيها بدل الإيجار عن /530 5/ د.أ. شهرياً أي /300 66/ د.أ. سنوياً، 

في حين، 
أن الوضع أصبح اليوم مغايراً تماماً إذ أصبحت كافة عقود الإيجار التي يزيد فيها البدل الشهري عن /92/ د.أ. شهرياً (هذا إذا احتسبنا سعر الصرف المحدد من قبل مصرف لبنان) خاضعة للضريبة على القيمة المضافة وبالتالي أصبحت تلك العقود خاضعة للضريبة على القيمة المضافة التي تبلغ 11 % من قيمة بدل الإيجار يسدد فصلياً (كل 3 أشهر) لوزارة المالية – قسم الضريبة على القيمة المضافة. 

كيف احتسبت الضريبة على القيمة المضافة على عقود الإيجارات خلال الانهيار؟ 

في حال وجود عقد إيجار ببدل إيجار يبلغ /300/ د.أ. شهرياً لمدة ثلاث سنوات تحتسب الضريبة على القيمة المضافة وفقاً لما يلي: 

أولاً يجب تحديد ما إذا كان عقد الايجار يخضع للضريبة على القيمة المضافة، بحيث يجب احتساب مجموع قيمة بدلات الإيجار سنوياً واحتسابها على سعر صرف المحدد من قبل مصرف لبنان، أي:
300 د.أ. × 12  شهر = /600 3/ د.أ. سنوياً
/600 3/ د.أ. × /500 89/ ل.ل. = 000 200 322 ل.ل. 
بالتالي يكون عقد الايجار خاضع للضريبة على القيمة المضافة لا سيما وأن مجموع المبالغ المسددة سنوياً تزيد عن مبلغ /000 000 100/ ل.ل – أي القيمة الخاضعة للضريبة وفق قانون الضريبة على القيمة المضافة كما أشرنا أعلاه.

أما رسم الضريبة على القيمة المضافة على عقد الإيجار المذكور تحتسب وفقاً ما يلي:
/600 3/ د.أ. × /500 89/ ل.ل. = 000 200 322 ل.ل.
000 200 322 ل.ل. × 11/100 = /000 442 35/ ل.ل. سنوياً، 
ويتوجب تسديد المبلغ المذكور فصلياً أي عن كل 3 أشهر: 
/000 442 35/ ل.ل. /12 شهر × 3 أشهر : /000 861 8/ ل.ل. فصلياً 

وبالتالي كانت كافة عقود الإيجار لتخضع للضريبة على القيمة المضافة. 

هل عالجت الموازنة اشكالية الضريبة على القيمة المضافة لعقود الايجار؟

إلا أن هذه الإشكالية قد تم معالجتها من خلال المادة /14/ من الموازنة العامة للعام 2024 حيث رفعت قيمة رقم الأعمال السنوي الذي بموجبه يتوجب على الفرد تسديد الضريبة على القيمة المضافة من مبلغ /000 000 100/ ل.ل. (مئة مليون ليرة لبنانية) إلى مبلغ /000 000 000 5/ل.ل. (خمسة مليارات ليرة لبنانية) (أي ما يقارب 550 55 د.أ. سنوياً حسب سعر صرف 500 89 ل.ل. لكل دولار أميركي)

والجدير بالذكر أن المادة /14/ أعفت كل شخص تجاوز رقم أعماله خلال السنوات 2020، 2021، 2022 و2023 مبلغ /000 000 100/ ل.ل. ولم يتعدى مبلغ الـ /000 000 000 5/ل.ل. سنوياً من موجب التسجيل وتسديد الضريبة على القيمة المضافة عن تلك السنوات. 

وعليه، 
تصبح عقود الإيجار التي تتخطى قيمتها ما يقارب سنوياً /500 55/ د.أ. (أو 625 4 د.أ. شهرياً) هي من تخضع للضريبة على القيمة المضافة. وهي ضريبة يدفعها المالك على إيراداته. وعلى المستأجر في حال طلب المالك تحميله الضريبة على القيمة المضافة أن يطلب من المالك صورة عن شهادة تسجيله لدى الضريبة على القيمة المضافة، كما عليه أن يطلب تدوين بصورة واضحة ولا لبس فيها على كافة إيصالات دفع بدلات الإيجار بأنه جرى استيفاء 11 % بمثابة ضريبة على القيمة المضافة.   

تبلغ مجموع الرسوم والضرائب السنوية  تترتب على عقد الإيجار محدد ببدل شهري يبلغ 300 د.أ. ما يلي: 
رسم طابع مالي (عن سنة واحدة) = /000 289 1/ ل.ل.
رسم بلدي (شقة سكنية عن سنة واحدة) = /000 943 20/ ل.ل.

أما بالنسبة للضريبة على القيمة المضافة  فهي تطبق فقط على الايجارات التي تتخطى قيمتها /000 000 000 5/ل.ل. (خمسة مليارات ليرة لبنانية) محتسبة على أساس سعر الصرف المعتمد لدى مصرف لبنان.  

مع إعادة التأكيد أن هذه الضرائب والرسوم أصبحت تستند على مؤشر متحرك وهو سعر الصّرف المحدّد من قبل مصرف لبنان وقد تكون مستقبلاً مرجحة للارتفاع وفقاً لتغير سعر الصرف المعتمد لدى مصرف لبنان. 

عن منطق فرض الضريبة والحاجة إلى إصلاحات ضريبية

المنطق الضريبي يشجّع الشغور
يقوم المبدأ الأساسي وراء فرض الضريبة على العقارات المبنية على جباية نسبة من الأرباح الناتجة عن استثمار المالك لأملاكه، إمّا من خلال التأجير أو إشغال المالك لها والاستفادة من توفير كلفة الإيجار. بالتالي، منطقياً، يجدر أن تُعفى الوحدات السكنية الشاغرة والأراضي غير المستعملة من الضريبة. إلّا أنّ هذا المنطق يؤدي فعلياً إلى تعزيز الشغور، حيث تُظهر الدراسات أن نسبة شغور الوحدات السكنية وصلت إلى حد ال23% في العاصمة، وما يتعدّى ال 50% بالنسبة للشقق الفخمة³استنداداً لمسح أجراه مختبر بيروت المدني لجميع المباني التي طوِّرت في بيروت بين العامين 1996 و2019. للمزيد: https://beiruturbanlab.com/ar/Details/612. كما ويشجّع سلوكيات المضاربة العقارية، ويتيح المجال للتهرّب الضريبي حيث يعمد العديد من مالكي العقارات إلى تصريح شققهم المشغولة كشاغرة، الأمر الذي يُقلل من إيرادات الدولة.

تضارب بين تعريف المستثمر والشاغل
بالمقابل، يقوم نفس المنطق القائل بفرض الضرائب على الأرباح، بطلب الضرائب ممّن لا يحقّقون ربحاً. فعند تحديد المكلّف بهذه الضرائب، يفرض القانون على “شاغلي الأبنية” رسماً سنوياً يُدفع على أساس القيمة التأجيرية⁴المادة الثالثة من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988، دون التمييز بين إذا كان شاغل البناء مستأجراً او مالكاً⁵المادة الرابعة، الفقرة الأولى من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988.

 بالمقابل، اعتبر القانون أنّ صفة الشاغل تقع على:

“كل من يستثمر بناء مالكاً كان او مستأجراً بطريقة تأجيره غرفا او شققاً مفروشة اوغير مفروشة على أساس دوري (فصلي او شهري…) أو بطريقة وضع البناء أو شققه أو غرفه أو تجهيزاته تحت تصرّف الغير لقاء بدل معين او اشتراك مقطوع (حمامات بحرية أو سواها) وذلك ايا كانت مدة التصرف وشكله.”⁶ المادة الرابعة، الفقرة الثانية من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988

وهو أمر محيّر كون القانون يدمج ما بين “استثمار” و”إشغال” البناء، في حين أن “إشغال” المالك لبنائه بمعنى “استثماره” إمّا من خلال التأجير أو إشغال المالك لها والاستفادة من توفير كلفة الإيجار⁷وهو أساس تكليف المالك بالضريبة على الأملاك المبنية من شأنه تحقيق الربح له، ومن المنطقي أن يخضع هذا الربح للضريبة كغيره من الأرباح. بالمقابل، إن كان “إشغال” المستأجر للبناء بمعنى “استعماله والانتفاع منه” ليس نشاطاً يحقق له الربح، فعلى أي أساس يتم تكليفه بالضرائب إسوةً بالمالك؟

القيمة التأجيرية لا تُحدَّد حسب المعايير أو حسب آلية واضحة
يدخل في مفهوم القيمة التأجيرية كل ما يتقاضاه او يحصل عليه المؤجر من المستأجر نقداً أو على شكل منفعة، ويشمل على سبيل التعداد لا الحصر ما يلي:

1. “بدلات الايجار الاساسية بما فيها البدلات العائدة لتأجير حق استعمال وجهات البناء او الاسطحة او التركيبات المقامة عليه.
2.  بدلات الخدمات التي يقدمها المؤجر للمستأجر كالتدفئة والتبريد والماء الساخن وتسيير المصاعد الكهربائية وسواها.
3. قيمة المنافع التي تحصل عليها المؤجر من المستأجر.
4. القيمة التأجيرية للمفروشات والمعدات باستثناء تجهيزات واليات المحلات الصناعية.
5. قيمة الاعباء التي تترتب على المؤجر ويأخذها المستأجر على عاتقه كنفقات الاصلاحات الكبرى ونفقات الاشغال التكميلية التي تجعل البناء اكثر صلاحية للاستعمال واقساط التأمين ضد المخاطر التي تقع مسؤوليتها على المالك.”⁸المادة الخامسة من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988

تُثير هذه المعايير التساؤل مرة أخرى عن سبب مساواة المستأجر بالمالك عند تكليفهم بالضرائب البلدية، في حين أن آلية احتساب الأخيرة تعتمد على الفوائد والمنافع التي يجنيها المالك.

أمّا في حال غياب عقد إيجار مسجّل يمكن الاستناد عليه لاحتساب القيمة التأجيرية، أو في حال الشك في صورية العقد المسجل أو في صحته، أو حتى في حال اعتبار الإدارة أن قيمة بدلات الإيجار المتّفق عليها بين أطراف العقد ضئيلة نسبةً لأسعار العقارات الرائجة، يتوجّب في هذه الأحوال تشكيل لجنة تخمين⁹أنظر المصادر تقوم بتقدير القيمة التأجيرية عبر إجراء كشف على العقار المبني ومقارنته مع الأبنية مشابهة مؤجرة في المنطقة. للوهلة الأولى قد يبدو وكأن الإجراء المُقترح لاحتساب الضريبة المتوجبة منطقي، إنما على أرض الواقع، فنادراً ما يتم تشكيل لجنة التخمين بسبب نقص الموارد والموظفين في البلدية، والكشف الذي يجري على العقار -إن حصل- فهو من وجهة نظر هيكلية بحتة ولا يشمل الخدمات والمرافق المقدمة للمستأجر أو الشاغل، ولا مدى جودتها، ولا يبحث في مدى توفر المقومات اللازمة للسكن اللائق.

إن الممارسة السائدة في مثل هذه الحالات تتمثّل في البحث عن مبنى مماثل له أعلى قيمة تأجيرية في المنطقة، وتعيين تلك القيمة للمبنى المطلوب تخمينه. وهي ممارسة من شأنها أن تدفع أسعار الإيجارات إلى الارتفاع بشكل متواصل في المنطقة.

بكلّ الأحوال، إن نظام تخمين الأراضي بحاجة إلى الإصلاح. فالاعتماد على القيمة التأجيرية المزعومة التي نادراً ما يعاد النظر فيها – بالأخصّ قبل بدء الأزمة الاقتصادية – أسست لنموذج تقييم ملتوٍ. كما أنّ تثمين الأراضي ليس موحداً في كل الإدارات العامة، بحيث أن لكل إدارة نظامها التثمينيّ الخاص (لجنة وزارة المالية، ولجنة البلدية، وغيرها). بالإضافة إلى ذلك، لا يعاد النظر في التثمين ولا تتمّ مراجعته بشكل دوري ليصبح قادراً على ترجمة تغييرات اتجاهات السوق. وقد أدّى ذلك إلى فرض ضرائب على المكلفين بشكلٍ غير عادل، وأدّى إلى رفض دفع الضريبة. بالتالي هناك حاجة إلى وضع نظام موحّد وواضح للتثمين، قابلٌ للتحديث المستمر من قبل الهيئات العامة، ومُتاح للعامة، بسبب وجود فجوة عميقة على مستوى الشفافية بين البيانات وما يجري على الأرض فيما يتعلق بتثمين الأراضي¹⁰حوارات حول سياسات الأرض في لبنان، التقرير النهائي: توسيع مفهوم ضريبة التحسين في لبنان، (13 أيار 2022)، مختبر المدن في بيروت، معهد لينكن لسياسة الأرض..

 زيادة الأعباء على المستأجرين
كما ذكرنا أعلاه، فقد ارتفع رسم الطابع المالي بنسبة 600%، وشهد الرسم البلدي بدوره زيادة بالنسبة ذاتها. إنّ القيمة المرتفعة لرسمَي الطابع المالي والبلدي تزيد الأعباء على المستأجر في ظلّ الأزمة الاقتصادية وارتفاع بدلات الإيجارات ودولرتها، في حين لم تأخذ الموازنة العامة هذا الأمر في عين الاعتبار. بالتالي، يُظهر ذلك إنكار الدولة لأزمة الإيجارات، وتجاهلها لتضخّم أسعار الإيجارات في ظلّ استمرار حصول الأغلبية من المواطنات\ين على معاشاتهم بالليرة اللبنانية. 

من هنا، تبرز حاجة ملحّة لإجراء إصلاحات ضريبية لتحفيز استخدامات اجتماعية ومستدامة للعقارات بما يساهم في تأمين السكن بأسعارٍ أكثر تيسيراً.

المصادر:

حددت المادة 8 من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988 أصول تشكيل لجنة التخمين بالشكل التالي:
“يجري تخمين القيمة التأجيرية (…) بواسطة لجنة تخمين او اكثر يؤلفها رئيس السلطة التنفيذية في البلدية:
1 – في بلديات مراكز المحافظات والاقضية والبلديات الخاضعة لقانون المحاسبة العمومية:
– احد اعضاء المجلس البلدي رئيسا.
– مهندس موظف يمثل الدائرة الفنية في البلدية او التنظيم المدني عضوا .
– موظف تنتدبه وزارة المالية (مديرية المالية العامة) عضوا.
– احد موظفي البلدية مقررا.
2 – في سائر البلديات , من:
– احد اعضاء المجلس البلدي رئيسا.
– موظف تنتدبه وزارة المالية (مديرية المالية العامة) عضوا.
– خبير محلي في الشؤون العقارية عضوا.
– احد موظفي البلدية مقررا”.

المراجع:

• 1
  فُرض رسم الطابع المالي بموجب المرسوم الاشتراعي رقم 67 تاريخ 5/8/1967
• 2
  حدد قانون الرسوم والعلاوات البلدية رقم 60 تاريخ  12/08/1988 أنواعها وأصول احتسابها وتحصيلها
• 3
  استنداداً لمسح أجراه مختبر بيروت المدني لجميع المباني التي طوِّرت في بيروت بين العامين 1996 و2019. للمزيد: https://beiruturbanlab.com/ar/Details/612
• 4
  المادة الثالثة من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988
• 5
  المادة الرابعة، الفقرة الأولى من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988
• 6
   المادة الرابعة، الفقرة الثانية من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988
• 7
  وهو أساس تكليف المالك بالضريبة على الأملاك المبنية
• 8
  المادة الخامسة من قانون “الرسوم والعلاوات البلدية” رقم 60 تاريخ  12/08/1988
• 9
  أنظر المصادر
• 10
  حوارات حول سياسات الأرض في لبنان، التقرير النهائي: توسيع مفهوم ضريبة التحسين في لبنان، (13 أيار 2022)، مختبر المدن في بيروت، معهد لينكن لسياسة الأرض.