في هذا التقرير، تنشر لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن التدخّلات القانونية التي أجرتها خلال الفترة الممتدّة من حزيران – آب 2022، وهي 68، توزّعت على 56 حالة، وتنوّعت بين إعطاء المشورة القانونية، تقديم الاستشارات القانونية، إجراء المفاوضات، تقديم الشكاوى أمام المخافر والتمثيل أمام المحاكم.

واجهت لجنة المحامين صعوبات خلال هذه الفترة، بفعل إضراب القضاة الذي قيّد عمل المحاكم والنيابة العامة وحدّ من المسارات القانونية المتاحة للمستأجرين للدفاع عن أنفسهم ضد تصرفات المؤجرين التعسفية. لهذا السبب، ارتفع تدخّل المحامين في مفاوضات مع المؤجّرين وزادت نسبة الحالات الطارئة.

1- تقديم الدعم القانوني لبلاغات مرصد السكن

أُحيل إلى لجنة المحامين 68 بلاغاً، توزّعت بين حالات جديدة (%89.3)، وحالات مستمرّة (%10.7) تطلّبت التدخّل من جديد بسبب تطوّرات طرأت عليها. 

جميع هذه البلاغات كانت لمستأجرين، معظمهم يشتكون من خرق المؤجر لأحكام عقود إيجاراتهم. فحوالي 44.6% منهم طُلب منهم الإخلاء قبل انقضاء مدّة عقودهم، في حين 42.8% منهم اشتكوا من رفع المؤجّر لقيمة الإيجار، مع تكرّر هذا الأمر خلال السنة.

وحوالي 12.5% من مجمل الحالات التي أُحيلت إلى لجنة المحامين كان لديها استفسارات قانونية لعدم وضوح بنود عقودها.

فكانت تدخلات لجنة المحامين على الشكل التالي:

تقديم استشارات قانونية من قبل المحامي (61.8%)، تقديم نصائح أوّلية من قبل المساعدين القانونيين في فريق الخط الساخن للمرصد (22%) التفاوض من قبل المحامي (8.8%)، التفاوض من قبل مساعد قانوني (1.5%)، المساعدة في تقديم الشكاوى والرد على الإنذارات القضائية (4.4%)، والتمثيل أمام المحاكم (1.5%).

المحامي يتدخّل مباشرةً في الحالات الطارئة

76.5% من مجمل البلاغات التي أُحيلت إلى اللجنة تطلّبت تدخّل المحامي مباشرةً، نظراً لطبيعتها الطارئة. إذ رافق حوالي 35.7% منها، تهديدات وممارسات تعسفيّة من قبل المؤجرين. 

نذكر حالة ندى، وهي أم أرملة، تسكن وأولادها القصّر الثلاث شقّة بالإيجار في الطريق الجديدة. بعد مرور أول سنة على انتقالها إلى المأجور، طلب المالك منها، خلافاً لأحكام قانون الإيجارات، الإخلاء خلال مهلة ثلاثة أشهر ودفع ما يعادل ثلاثة أضعاف سعر الإيجار المتفق عليه بموجب عقد الإيجار، خلال هذه المهلة.

بعدما قررت ندى تسديد الإيجار على السعر القديم عند كاتب العدل، عملاً بنصيحة لجنة المحامين، بدأ المالك يمارس أبشع أنواع الضغوط لدفعها إلى الترك المأجور، فأرسل شبّاناً لتهديدها في منزلها، وهدّدها بالتعرّض لأولادها لدى مغادرتهم المدرسة، ما اضطر المحامي للتدخّل أربع مرّات خلال شهري حزيران وآب. فحاول حينها التفاوض مع المالك الذي أنهى المكالمة بعدما أبلغه المحامي بعدم قانونية أفعاله، ولم يتجاوب معه بعد ذلك. فما كان أمام المحامي إلا مساعدة ندى لتقديم شكوى أمام المخفر ومتابعة الشكوى.

وتنوعت تدخّلات المحامين من إعطاء الاستشارات القانونية (61.8%) والتفاوض (8.8%)، والمساعدة في تقديم الشكاوى والرد على الإنذارات القضائية (4.4%)، والتمثيل أمام المحاكم (1.5%). ويمكن نسب العدد الضئيل للمعاملات القضائية التي أجرتها لجنة المحامين خلال هذه الفترة، لإضراب موظفي الجسم القضائي في منتصف شهر تموز، الذي لحقه إضراب للقضاة منتصف شهر آب، وهو ما أدّى إلى شلّ المسارات القضائية المتاحة، وتقييد المحامين في تدخّلاتهم.

ونذكر هنا حالة نجوى وطارق، وهما زوجان مسنان يسكنان شقّة يملكانها في أحد شوارع طرابلس لأكثر من 10 سنوات. منذ حوالي ثلاث سنوات، بدأت معاناتهما من نش حاد مصدره الشقة التي تعلو شقتهما. ورغم تدخّل البلدية منذ أكثر من سنة للكشف عن الأضرار، وإرسالها إنذاراً تطلب فيه من المالك معالجة النش فوراً وفي مدّة أقصاها أسبوع من تاريخ صدور الإنذار لتشكيله خطراً على السكان بسبب احتكاك المياه بالأسلاك الكهربائية الموجودة في الجدران وتهديده بانهيار المبنى، رفض مالك الشقة المسبّبة للنش القيام بأعمال الترميم اللازمة، ولم تقم البلدية بمتابعة الموضوع.

في تلك الأثناء، تدهورت حالة شقة نجوى وطارق وأصبحت المياه تملأ البيت خلال فصل الشتاء.

اتصل الزوجين بمرصد السكن الذي أحال القضية إلى لجنة المحامين. ورغم استلام المحامي القضية في أوّل شهر تموز، لم يتمكن من تسجيل الدعوى أمام قضاء الأمور المستعجلة قبل منتصف شهر آب، بسبب إضراب المساعدين القضائيين. فحاول خلال هذه الفترة التفاوض مع المالك، كما راسل البلدية آملاً أن تضغط على المالك باتجاه الترميم، لكن جهوده لم تسفر عن أي نتيجة.

أخيراً، تمكّن المحامي من تسجيل الدعوى أمام قضاء الأمور المستعجلة، ليفاجأ بإعلان القضاة اعتكافهم قبل أن يتم تعيين تاريخ الجلسة الأولى.

ما زالت الدعوى عالقة بانتظار استئناف القضاة مهامهم.

إضافةً إلى نجوى وطارق، أتى حوالي 26.8% من القضايا التي أُحيلت إلى لجنة المحامين من طرابلس، 53.3% منها كانت تواجه تهديداً بالإخلاء، مقابل 33.3% اشتكت من رفع متكرر للإيجار، و13.3% طلبت استشارة قانونية لعدم وضوح مفاعيل علاقتها التأجيرية.

كما تلقّى مرصد السكن عدّة حالات من طرابلس بلّغت عن مخاوفها حول سلامة المبنى، فقام استديو أشغال عامة بأعمال مناصرة حول الموضوع. التفاصيل أدناه.

نصائح قانونية أوليّة يقدّمها المساعدون القانونيون في فريق الخط الساخن للحالات التي لا تستوجب التدخّل الفوري للمحامي

بالمقابل أتت 22% من تدخّلات اللجنة على شكل نصائح أوليّة يقدّمها المساعدون القانونيون في فريق الخط الساخن  للمرصد، بعد الاطلاع على الملف ومناقشة الحالة مع أحد محامي اللجنة. 

من بينها حالة بيان، وهي امرأة سورية تسكن وأولادها شقّة في برج حمود منذ سنة تقريباً بموجب اتفاق شفهي. تقوم المالكة كل فترة بتعديل سعر بدلات الإيجار. أرادت بيان معرفة الأدوات القانونية التي في حوزتها والتي يمكن بواسطتها حفظ حقها بتثبيت سعر الإيجار. فشجّعها الفريق القانوني على مفاوضة المالكة لتنظيم عقد مكتوب بالإيجار، وزوّدها بالحجج القانونية التي يمكن استخدامها لصالحها لهذه الغاية، بالإضافة إلى سند إيجار نموذجي يمكن استخدامه. كما نصحها بتوثيق كل الدفعات التي تؤديها، حفظاً لحقوقها، وزودها بنماذج إيصالات دفع نظّمها الفريق القانوني.

نتائج تدخّلات لجنة المحامين

تطلّب 14.3% من مجمل البلاغات التي تم إحالتها تدخّل الفريق القانوني أكثر من مرّة، بالإضافة إلى متابعة مستمرّة. في حين اكتفت باقي الحالات بالنصيحة القانونية الأولية المعطاة ولم تبلِّغ عن أي مستجدات أو تطوّرات في التهديدات التي تواجهها.

 ولم تكن جميع تدخّلات المرصد ناجحة. ففي حوالي 8.9% من الحالات المُحالة إلى اللجنة القانونية، فضّل المبلّغون عدم مواجهة المؤجّر، إمّا عبر الرضوخ للشروط الجديدة التي يفرضها، أو المساومة للوصول إلى حل وسطي بين ما يطلبه المؤجّر، وما يحق لهم قانوناً. وذلك لأسباب تنوّعت بين ضعف الوضع المادي أو الاجتماعي للمستأجر أو هشاشة حالته.

كحالة وسام، وسوري الجنسية، وهو عامل تنظيفات في إحدى المستشفيات في زحلة، يسكن وعائلته شقةً بموجب اتفاق شفهي. بعد مرور ستة أشهر على انتقاله إلى الشقة، طلب منه المالك الإخلاء بذريعة أنه وجد مستأجراً آخر يعرض عليه دفع الإيجار بالدولار النقدي، وأعطاه مهلة يومين للإخلاء وهدّده بجلب «الزعران» وإخلائه بالقوة في حال رفض.

حاول المحامي مراراً التفاوض مع المالك الذي اعتبر أن لا حجة قانونية للمستأجر، كونه لا يملك أي مستند يثبت إشغاله المأجور بشكل قانوني وتسديده لبدلات الإيجار. وعندما عرض المحامي على وسام مساعدته في رفع شكوى بوجه المؤجر، رفض وسام، معتبراً أن المخفر لن يساعده كونه سوري الجنسية، وكون المالك له علاقات مع أشخاص حزبيين، وفضّل الإخلاء.

ـــــــــــ

توازياً مع الدعم القانوني التي تقدّمه للمبلّغين على الخط الساخن لمرصد السكن، تعمل «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» على الضغط من أجل إرساء سياسات عادلة أكثر للسكن، عبر التوجّه إلى السلطات المحلية للمطالبة بوضع حد لانتهاكات حقوق السكان ضمن نطاقها.

كما تعمل على تطوير سلسلة من الأدوات القانونية الهادفة إلى تعريف المستأجرين بحقوقهم، وحثّهم على الدفاع عنها أمام الانتهاكات المستمرة لقوانين الإيجار. ذلك بالإضافة إلى تنظيم لقاءات بين سكّان مختلف الأحياء الذين يواجهون تهديدات سكنية مشتركة، ليتعرفوا على جيرانهم الذين يواجهون بدورهم تحديات فردية للدفاع عن سكنهم، وبالتالي حثّهم على ربط نضالاتهم ببعضها البعض. 

2- نشاطات  الضغط: مستندات، عرائض ولقاءات أحياء

تنظيم اجتماع لسكان مخيّم كامب هاجين 

بعدما أظهر التقرير الأخير عدداً كبيراً من البلاغات من سكّان حيّ كامب هاجين في البدوي\مار مخايل، رغم نشوئه بالأساس كمشروع سكن اجتماعي يهدف إلى تأمين السكن الميسّر للفئات الاجتماعية المفقّرة، قامت لجنة المحامين بتنظيم إجتماع مع عدد من سكّان هذا الحي لمناقشة أبرز قضاياهم ومشاكلهم، والبحث معاً عن حلول. حضر الإجتماع 6 من سكّان الحي، يستأجرون جميعهم من نفس المؤجر الذي يرفض تنظيم عقود إيجارات مكتوبة لهم، ليقوم برفع بدلات الإيجار كل فترة. كما أنّ المؤجر يرفع فواتير استهلاك مياه والكهرباء بشكل متكرر، ويطلب مبالغ تفوق التسعيرة المحددة من قبل الدولة على عدادات المياه والكهرباء. وعند رفع الأسعار، يطلب من المستأجرين دفع الفروقات بين السعر الجديد والقديم، عن الأشهر التي سبقت.

شرح المحامي أنه نتيجة قيام المؤجر بتعديل سعر الايجار في بداية السنة، أصبح للمستأجرين عقد جديد ساري لثلاث سنوات، وهو أمر يمكن إثباته من خلال حيازتهم جمعيهم لإيصالات دفع. ولا يجوز للمالك بالتالي فرض أي تعديلات جديدة على العقد خلال هذه المدّة، دون موافقتهم.       

كما شجّع المحامي السكّان لالتواصل مع باقي الجيران الذين يعانون من نفس المشاكل وإبلاغهم بحقوقهم، ودعوتهم للاجتماع والتنظيم.       

لا يزال المشاركون/ات في الاجتماع على تواصل مع بعضهم البعض ومع مرصد السكن.       

إرسال كتاب إلى محافظ بيروت يدعوه إلى اتخاذ التدابير اللازمة لتمكين المستأجرين باتفاق شفهي من تسجيل إيجاراتهم

بعد تلقّي الخط الساخن لمرصد السكن عدداً من الشكاوى مفادها امتناع عددٍ كبير من المؤجّرين في منطقة بيروت، وخاصةً من المناطق المتضررة من تفجير المرفأ، عن تنظيم عقود إيجار خطّية مع المستأجرين، ورفضهم تسليم إيصالات ببدلات الإيجار المدفوعة، ونظراً لما قد يتسبب ذلك من إشكالات ونزاعات بين المؤجّرين والمستأجرين، لا سيّما في ظل غياب أي عقد يرعى تنظيم الموجبات والحقوق لكل من الطرفين، خاصةً في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي تشهدها البلاد، بادرت «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» إلى إرسال كتاب إلى محافظ بيروت تطلب فيه وضع آلية ترخّص للمستأجر الاستحصال على إفادة إثبات عقد إيجار من البلدية، بهدف تمكين المستأجر من إثبات حقوقه وواجباته.

أتت هذه الخطوة بعدما اجتمعت لجنة المحامين ببعض السكان المستأجرين في المناطق المتضررة في بيروت، للاستماع إلى أبرز المشاكل التي يعانون منها بعد مرور سنتين على التفجير، وللتفكير معاً بالحلول المناسبة، حيث كانت إحدى الحلول التي طرحها أحد الحاضرين من السكان، والذي يواجه تهديدات متواصلة بالإخلاء لرفضه دفع الزيادات على بدلات الإيجار، إعلام المحافظ بالوضع الحالي للعلاقات التأجيرية في تلك المناطق، وحثّه على إجراء مسوحات للمباني الموجودة فيها وإلزام المؤجّرين بتنظيم عقود إيجار وتسجيلها.

ويمكن الاطلاع على محتوى الكتاب عبر الضغط هنا.

إرسال رسالة مفتوحة مرفقة بعريضة، إلى بلديات طرابلس والميناء ونقابة المهندسين في طرابلس، والمديرية العامة للتنظيم المدني ووزارة الثقافة، تذكّرهم بمسؤولياتهم في تأمين سلامة السكان عبر متابعة موضوع المباني المهدّدة بالإنهيار.

ردّاً على تعدّد حوادث انهيار المباني السكنية في طرابلس وما أسفر عنها من نتائج أليمة، ونظراً للعدد الكبير البلاغات التي وردت إلى الخط الساخن لمرصد السكن من طرابلس (33.9% من إجمالي البلاغات)، والتي كشفت جميعها عن تردّي أوضاع المباني (فحوالي 10.7% من مجمل البلاغات التي تلقّاها المرصد بين شهرَي حزيران وآب كان هدفها الأساسي التبليغ عن مخاطر إنشائية، وجميعها تقريباً من طرابلس)، ونظراً لتقاعس المؤسسات العامة المعنية في الكشف على المباني أو اتّخاذ الخطوات اللازمة لتأمين بديل، في هذا السياق، شاركت “لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن” في تنظيم رسالة مفتوحة إلى بلديات طرابلس والميناء ونقابة المهندسين في طرابلس والمديرية العامة للتنظيم المدني ووزارة الثقافة تذكرهم بمسؤولياتهم في تأمين سلامة السكّان وأمنهم السكني. وتم تسليم هذه الرسالة مرفقة بالتواقيع، بعد دعوة الجميع للانضمام  والضغط على الجهات المعنية لتحمّل مسؤوليتها. للإطلاع على الرسالة المفتوحة والتوقيع عليها، اضغط هنا.

تنظيم عقد إيجار نموذجي 

نتيجةً للعدد الكبير من البلاغات التي تلقّاها مرصد السكن، والمتعلّقة بعدم تنظيم عقود إيجار خطّية، وبعد دراسة النصوص التي تضمّنتها نماذج عقود الإيجار المتوفّرة في المكتبات، واستنتاج  أن نص صياغتها يعطي أفضلية للطرف المؤجِّر، كونه يفصّل موجبات المستأجر\ة تجاه المؤجّر\ة، ويهمل بالمقابل إظهار حقوق المستأجر\ة، بادرت «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» بتنظيم نموذج عن عقد إيجار خاص بها، يضمّ بنوداً مفصّلة تُوضّح واجبات كل من طرفَي العقد وحقوقهما، وتُوازن بينهما لتفادي عمليات استغلال أي طرف للآخر، وذلك بالاستناد إلى الأحكام العامة للإيجارات المنصوص عنها في قانون الموجبات والعقود.

يمكن تنزيل نموذج عقد الإيجار ومرفقاته عبر الرابط التالي، ويمكن طلب النسخة الورقية منه من المكتبات قريباً. 

_______

تستمر «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» عن تقديم الدعم للسكان، وتبحث دوماً عن حلول في أطر متعدّدة الاختصاصات وأكثر شمولية لتجاوز العقبات التي تفرضها الأطر القانونية الحالية والنماذج السائدة في الدفاع عن الحقوق السكنية أمام القضاء.

ويبقى الهدف الأول للجنة توسيع المجالات المُتاحة والأدوات المُستَخدمة لإحقاق الحقّ بالسكن اللائق، ودَمَقرطة الوصول إلى المعرفة القانونية، وتحسين الحقوق السكنية لسكان المدن والقرى، والتأثير في عمليات التقاضي والضغط من أجل إرساء سياسةٍ سكنيةٍ عادلة، كما تركّز على رصد القوانين وقرارات المحاكم المتّصلة بالحقوق السكنية، وتفسيرها.