تُعتبر ٣٧،٩% من مساحة محافظة جبل لبنان منظمّة كليّاً أو جزئيّاً بمراسيم صادرة وهي النسبة الأعلى بين المحافظات بعد محافظة بيروت، والنسبة الأعلى من المناطق المنظمة في  كامل الأراضي اللبنانية. أمّا المساحة المتبقية فهي إمّا غير منظمّة أو صدر بشأنها قرارات عن المجلس الأعلى للتنظيم المدني. أما على صعيد الاقضية، فيسجّل قضاء الشوف النسبة الأقلّ من المساحة المنظّمة (٢٦،٢٥%)، يليه قضاء عاليه (٣٧،١٥%)، ثمّ قضاء المتن (٤٥،٣%) وأخيراً قضاء بعبدا (٥٧%). نلاحظ أيضاً أنّ المناطق الساحلية وضواحي المدن الرئيسيّة، مثل ضاحية بيروت على الوجه الخصوص حيث الانتشار العمراني كثيف، هي أكثر تنظيماً. بينما تبقى المناطق الأخرى، الداخلية منها في قضاء عاليه والشوف خصوصاً، مهملة بشكلٍ اعتباطي وتخضع للتنظيمات الجزئية؛ وهو ما ينطبق على مجمل الأراضي اللبنانية وليس محصوراً فقط بمحافظة جبل لبنان. 

ومن الجدير بالذكر هنا إن منطقة الدبية في قضاء الشوف، تُجسدّ تبعات الواقع التخطيطي في لبنان. فقد صُدّق أوّل مخطط توجيهي لمنطقة الدبية عام ١٩٩٨، مُحتوياً على كمية هائلة من مناطق الفرز، مما يدُلَّ على نية بتشجيع عمليات البناء وفتح مجالات للاستثمار العقاري. ثمّ شهدت البلدة موجة شراء أراضٍ من قِبل متموّلين من غير  أبنائها . قامت عائلة البستاني بعرض عقار من أملاكها للبيع يُعرف بـ «تلة الدلهمية»، وهي مصنفة «منطقة حماية طبيعية». انتقلت ملكيتها إلى رجل أعمال ماروني، ثمّ في العام 2011، تنازل عن حصصه في «شركة إنماء الدلهمية» لصالح علي تاج الدين من المذهب الشيعي. جرَت محاولات عدة لتعديل المخطط التوجيهي للبلدة الصادر عام ١٩٩٨، بهدف رفع عامل الاستثمار في منطقتي الدلهمية والهليونية، لكنّها قوبِلَت بمعارضة بعض أعضاء المجلس البلدي في الدبية وبتأجيج الخطاب الطائفي، دون الإكتراث للمصلحة العامة أو للأثر  البيئي للمشروع على البلدة وعلى بنيتها التحتية المحدودة. وفي أواخر عام ٢٠١٦، تُرجمت التحالفات الحزبية المتغيّرة على مستوى البلد بتصديق التصميم التوجيهي الجديد للدبّية ورفع عامل الاستثمار في المنطقة، ممّا حوّل ما تبقى من محمية «تلة الدلهمية» إلى مشروع «مديار، شروق مدينة».

تحتوي محافظة جبل لبنان على عددٍ وافرٍ من أملاك الدولة العقارية الخصوصية بما يصل إلى حوالي ال 5584 عقاراً. يحتلّ قضاء بعبدا المرتبة الأولى في المحافظة من حيث عدد هذه الأملاك إذ يحتوي على 1963 عقاراً، يليه قضاء المتن (1375 عقاراً)، ثمّ الشوف (1199 عقاراً) وأخيراً، عاليه (1047عقاراً).

نلاحظ هنا أن عدداً من أملاك الدولة الخصوصية في المحافظة تظهر في السجلات العقارية تحت أسماء مصالح رسمية معنيّة بالسكن. هناك 104 عقارات مسجّلة باسم مصلحة / إدارة التعمير، و50 عقاراً مسجّلاً باسم المساكن الشعبية، و27 عقاراً مسجّلاً باسم وزارة الإسكان، وعقاراً واحداً باسم مصلحة الإسكان. يقع الجزء الأكبر من هذه العقارات في بلدات قضاء الشوف شحيم وبرجا والرميلة وبعقلين ودير القمر وغيرها، وهي ناجمة عن استملاكات أجرتها المصلحة الوطنية للتعمير في العام 1956 ضمن إطار محاولات لإعادة المهجّرين والمتضرّرين من الزلزال الذي ضرب قرى الشوف والجنوب آنذاك. هناك 27 عقاراً باسم مصلحة التعمير في بلدة رمحالا في قضاء عاليه، ناتجة أيضاً عن استملاكات أجرتها المصلحة للأسباب نفسها. أما أغلب العقارات المخصّصة للسكن في قضائَيّ المتن وبعبدا، والواقعة تحديداً في بلدتي المكلّس والحدث، فيرتبط وجودها ببرنامج عمل وضعته وزارة العمل والشؤون الاجتماعية خلال الستينات والسبعينات لإنشاء مساكن شعبية في بعض الأقضية اللبنانية.

نجد أيضاً ضمن أملاك الدولة العقارية في المحافظة عقارات مُسجّلة باسم مصرف لبنان. يبلغ عدد هذه العقارات 214 عقاراً موزّعة على الشكل التالي: 111 في قضاء الشوف؛ 62 في قضاء عاليه؛ 27 في قضاء بعبدا؛ 14 في قضاء المتن. يحتلّ قضاء الشوف المرتبة الرابعة بين أقضية لبنان كافةً من حيث عدد أملاك مصرف لبنان فيه، والجدير بالذكر أن بلدتي بعقلين ودير القمر تحتويان على العدد الأكبر من هذه العقارات في القضاء (43 و40 عقاراً على التوالي). وتصل المساحة الإجمالية لعقارات مصرف لبنان ضمن محافظة جبل لبنان إلى 894681 م2، أي ما يشكّل حوالي 2.1% من المساحة الفعلية الإجمالية لممتلكات المصرف العقاريّة على صعيد البلاد.

في ما يخصّ الأراضي المشاع، تُعتبر محافظة جبل لبنان من المحافظات اللبنانية التي تحتوي عدداً كبيراً من هذه الأراضي، سيما أنّ 7 من بلداتها تحجز مواقعها في المراتب العشرين الأولى بين البلدات ذوات العدد الأكبر من الأراضي المشاع. تتوزّع العقارات المشاع على البلدات السبعة على الشكل التالي: 147 عقاراً في فالوغا (بعبدا)؛ 95 في كفرسلوان (بعبدا)؛ 46 في قرنايل (بعبدا)؛ 81 في مجدلبعنا (عاليه)؛ 47 في شارون (عاليه)؛ 51 في بيت مري (المتن)؛ 45 في برجا (الشوف).

أما أملاك الدولة العمومية التي تُعتبر محمية باعتبار أن الدولة لا تستطيع التصرّف بها أو بيعها، فقد ابتكرت السلطة مخارجَ مقوننة تسمح لها بالتخلّي عنها، وذلك من خلال إصدار مراسيم تسمّى ب”مراسيم الإسقاط”. استطعنا في استديو أشغال عامة تعداد مراسيم الإسقاط منذ العام 1922 لغاية تاريخه، وتحليلها من ناحية المضمون والوتيرة والتوزّع الجغرافي. 

تبيّن من خلال التحليل أن محافظة جبل لبنان تحتلّ المرتبة الأولى على صعيد لبنان من حيث عدد الإسقاطات، تليها محافظتيّ كسروان – جبيل ولبنان الشمالي. يبلغ عدد مراسيم الإسقاط في المحافظة 301 مرسوماً – أي ما يعادل 36% من إجمالي عدد المراسيم الصادرة. تتوزّع هذه المراسيم على الشكل التالي: 151 في قضاء المتن؛ 91 في قضاء بعبدا؛ 36 في قضاء عاليه؛ 23 في قضاء الشوف. أما أبرز ما تمّ إسقاطه في المحافظة فهي أملاك عمومية غير محدّد نوعها، وأملاك عمومية نهرية، وأملاك عمومية بلدية.

بالنظر إلى الأرقام، يمكن ملاحظة أن مراسيم الإسقاط في قضاء المتن وحده تشكّل 18% من إجمالي مراسيم الإسقاط الصادرة على الصعيد الوطني. ويُلاحَظ من التحليل أن عدداً كبيراً منها تمّ إصداره في الفترة الزمنية الممتدّة بين الاستقلال ونهاية الحرب الأهلية، ويمكن ربط ذلك بمصالح بعض القيادات المحلية في القضاء آنذاك كالمرّ والجميّل. والجدير بالذكر أن نسبة إسقاط الأملاك النهرية تسارعت بعد عام 2006، تزامناً مع إستلام التيّار الوطني الحرّ وزارة الطاقة والمياه (منذ عام 2008)  إذ يُعتبر هذا القضاء أحد الدوائر الانتخابية الأساسية لهذا التيار.

تحدّد الخطة الشاملة لترتيب الأراضي اللبنانية أبرز التحديات التي تطال المناطق اللبنانية كافة. فبالنسبة لمحافظة جبل لبنان، تحتضن المنطقة العديد من المواقع الطبيعية منها الأراضي الخصبة في الشوف الأعلى، ومنطقة البساتين الجبلية في أعالي جبل لبنان، كذلك تحتضن مناظر طبيعية متنوعة منها غابات الصنوبر الكبيرة في أقضية بعبدا والمتن والشوف ومناطق طبيعية ساحلية على مثال البلدات الواقعة شرقيّ الدامور. بحسب دراسة الخطة،  إنّ العقارات الواقعة مقابل البحر هي موضع منافسة من قِبَل المستثمرين بسبب إمكانية الاستفادة منها للنشاط السياحي من خلال مشاريع ردم وإقامة مرافئ وإنشاء مجمّعات ترفيهية، وذلك يتجلى في بعض الأحيان على شكل تعديات على الأملاك العامة البحرية. حددت الخطة الشاملة أيضاً المواقع الأكثر خطورة من حيث تسرّب الملوثات باتجاه المياه الجوفية، فبعض تلك العقارات مبنيّ، وبعضها أرضٌ مزروعة، والمتبقّي أرضٌ بور، ويقع جزءٌ مهمٌ منها في المتن. كما تواجه المنطقة، سيما في خلدة والدامور، مخاطر طبيعية كالفيضانات.  وتجدر الإشارة إلى استحداث مكبّات للنفايات في المدن الكبرى كمكب برج حمود،  وهي تظهر على شكل جبال من النفايات غير المرصوصة متموضعة على شاطئ البحر والتي تبشرّ بكارثة بيئية. من جهةٍ أخرى، تواجه المنطقة تحديات مستقبلية اجتماعية من حيث نسبة الفقر في ضواحي بيروت، حيث أن بعض الأحياء مهمش كلياً. كما أن زيادة العدد الإجمالي  للمركبات الآلية نظراً للنمو الديموغرافي المتوقع، سيطرح مشاكل عدة متعلّقة بالبنى التحتية، لاسيما في المنطقة المدينيّة المركزية (بيروت الكبرى وجبل لبنان). فقد شكلت هذه المنطقة المركزية وحدة وظيفية متكاملة تستدعي حلولاً مترابطة في الميادين كافةً لا سيما النقل، وتصريف المياه المبتذلة، والنفايات، والمساحات الخضراء. 

الخيارات والتوجهات التي تحددها الخطة الشاملة:

ملاحظة: لا يتبنى استوديو أشغال عامّة بالضرورة الطروحات كافة،  لكنّه يعتبرها أساسية لإطلاق نقاش مستنير حول نوع التنمية المناطقيّة المرجوّة.

• تقوم الخطة الشاملة على مبدأ إنماء كل منطقة من المناطق الكبرى (الشمال، المركز، الشرق والجنوب)، على أن يكون الإنماء أكثر توحيداً وتكاملاً. فتنتظم وحدة الانماء في كل منطقة حول نواة عمرانية قوية، ولا يأتي الإنماء الاقتصادي عن طريق توزيع التجهيزات الصغيرة في كل بلدة وقرية، بل عن طريق الاستثمارات الصناعية والخدماتية ذات المستوى العالي. تعتمد مشاركة كل المناطق اللبنانية في إنماء الاقتصاد الوطني على خيار الإنماء المتكامل للوظائف العليا، وذلك من خلال أربع مجموعات سكانية كبرى تنضوي تحتها المدن والقرى، وهي: الشمال وعكار، البقاع وبعلبك الهرمل حول مدن زحلة – شتورا-بعلبك، وكذلك الجنوب والنبطية حول مدن صيدا والنبطية وصور، وأيضاً مرتفعات جبل لبنان حول المنطقة المدينية المركزية. 
• أما محافظة جبل لبنان فهي ضمن الهيكلية المدينية لبيروت وجبل لبنان. يقع جزءٌ منها ضمن الحلقة العمرانية الأولى التي تضمّ المناطق الواقعة بين الضبية وخلدة، تحت ارتفاع ٤٠٠م، تشكل هذه المنطقة بالإضافة إلى بيروت الإدارية ما يسمّى بيروت الكبرى. أمّا الجزء الآخر، فهو يقع ضمن الحلقة العمرانية الثانية التي تشمل التجمعات العمرانية في جونية وبكفيا وبرمانا وعاليه والدامور. فيما يتعلق ببيروت والحلقة العمرانية الأولى، فهي تُعتبر المركز الاقتصادي والاجتماعي والثقافي والسياسي في لبنان، كما تُعتبر بيروت الكبرى نقطة التقاطع الأساسية لوسائل النقل. المطلوب هو التطوير النوعي وليس الكمّي لمؤهلات هذه المنطقة، مثل تنظيم أفضل للوظائف الموجودة والمنافسة بين الأقطاب في الشرق الأوسط، وتحسين أطر الحياة وظروفها. أمّا فيما يتعلق بالحلقة العمرانية الثانية، فإن التحدي الأساسي يتناول موضوع تنظيمها، كون هذه الحلقة هي المرشحة لاستيعاب النمو الديموغرافي والمديني لكل المنطقة المدينية المركزية. لذا ينبغي الإهتمام بتنظيمها الذي يمر عبر تحديد هيكليتها المدينيّة التي تقوم على مجموعة من الأقطاب المحلية وهي: بكفيا وبرمانا في مرتفعات المتن، وبعبدا وعاليه وعرمون في ساحل عاليه والدامور.
• يشمل جبل لبنان أيضاً تجمعاً عمرانياً مهماً في الجنوب وهو تجمع الجية – برجا – شحيم. ينبغي إيلاء هذا التجمع الإهتمام اللازم، لاسيما عبر تشجيع إقامة أنشطة جديدة فيه وتحسين عملية التطوير العمراني. إلى جانب هذا التجمع العمراني، تقع بعض المناطق الريفية على المرتفعات في أعالي المتن، وأعالي وادي نهر بيروت (قضاء بعبدا)، ومحيط بحمدون (أعالي وادي نهر الدامور) والشوف الأعلى. تعتبر كثافة السكان في هذه المناطق منخفضة لكنها تحتاج لسياسات خاصة تساهم في ثبات سكانها فيها، من خلال لحظ أنشطة على مدار السنة، من أجل أن تكثر الحركة الإقتصادية فيها. ومثل بقية المناطق، تقتضي هذه السياسة لحظ مجموعة من الأقطاب المحلية التي تتمركز فيها الخدمات والمرافق وهي بحمدون وبيت الدين وبعقلين ودير القمر في الشوف الأعلى.
• على مستوى الصناعات، يجب القيام بعمل تنظيمي ضروري من أجل خفض الأضرار والمخاطر التي تسببها بعض المنشآت الواقعة في وسط الأحياء السكنية أو في مناطق مجاورة لها. ويجب أن يكون هذا العمل المتمثل في إعادة تنظيم المنشآت الصناعية،  نافعاً في تحديث المجال الصناعي،  فيستحدث مناطقَ جديدة لأنشطة حديثة. ويمكن إلغاء بعض المناطق الصناعية القديمة مما يفسح المجال أمام تجهيز أفضل للأحياء المجاورة وتوفير مساكن جديدة من شأنها تلبية الطلب المتزايد للعائلات الناشئة.
• من الممكن أن تواجه الأنشطة الاقتصادية في المنطقة المدينية المركزية عوائق خطيرة جراء مشاكل ازدحام السير. لذا، ومن أجل الحفاظ على المصلحة الاقتصادية، ثمة ضرورة للبحث عن حلول جريئة ومعاصرة لهذا التحدي، وبالأخص إعادة تنظيم شبكة النقل العام التي تساهم اليوم في ازدحام السير أكثر من تخفيفه. تتطلب المنطقة المدينية المركزية مخططاً كاملاً للنقل المديني والترانزيت، أما المسألة الأساسية التي تستوجب حلاً فهي مسألة الازدحام، عبر استحداث نظام نقل موحد للمنطقة المدينية المركزية واستراتيجية جازمة في موضوع النقل المديني، عبر حل مزدوج من الطرق والنقل المشترك، وإنشاء هيئة موحدة لإدارة قطاع النقل في كامل المنطقة المدينية المركزية.
• توصي الخطة الشاملة أيضاً بالحفاظ على مناطق الثروة الطبيعية الوطنية  مثل غابات الأرز والشوح واللزّاب الموجودة على السفح الغربي لسلسلة جبل لبنان، وغابات الصنوبر في المتن وبعبدا والشوف التي تقع على السفوح الغربية لسلسلة جبل لبنان بين الساحل و ١٥٠٠م.  وكذلك الحفاظ على بعض المواقع الساحلية  و حمايتها من أي تغيير في هيئتها الأصلية، منها كورنيش عين المريسة، وصخرة الروشة وخليجها، والشواطئ الرملية في الرملة البيضاء والجناح والدامور الجية والرميلة، والرأس الصخري في السعديات. كما توصي الخطة بإنشاء منطقة حمى وطنية في الوادي الأعلى لنهر بيروت.

لعلّ أبرز قضايا استغلال الموارد الطبيعية في محافظة جبل لبنان هي قضية المشاريع الإستثمارية، كمشروع لينور وتأثيره على الشاطئ، ومشروع جهاد العرب في الناعمة وتأثيره على الأملاك العامة البحرية، والمخالفات الفادحة لإشغال أملاك عامة بحريّة في ذوق مصبح.

ففي نيسان 2018، أصدر مجلس الوزراء مرسوم إشغال أملاك عامّة بحرية، رقمه 3248، سمح لشركة “Dream by the Sea” التي يملكها سركيس سركيس، بإشغال 67 ألفاً و677 متراً من الأملاك العامة البحرية في منطقة ذوق مصبح العقارية (قضاء كسروان) على العقارين 34 و1759. غاية الإشغال كانت تنفيذ مشروع عقاري يتضمّن إقامة سنسول بحري، وإنشاء مسابح و”مارينا” لليخوت الصغيرة، على أن يتولّى التنفيذ المتعهّد داني خوري، متعهّد مكبّ برج حمّود المقرّب من الوزير السابق جبران باسيل، والذي يملك جهاد العرب نصف شركته. يؤكّد صدور المرسوم وعملية التلزيم، تواطؤ السلطة السياسية في تحويل الملك العام إلى مساحة خاصة للزبائنيّة ولتسديد الفواتير السياسية واستثمار المصالح الخاصة والحزبية.

فوجئت المجموعات الناشطة المعنية بحماية الشاطئ بنشر المرسوم في الجريدة الرسمية من دون خرائط مُرفقة. وإزاء المخالفات الفادحة التي وردت فيه، عمَدت بعض الجمعيات إلى تقديم استدعاء أمام مجلس شورى الدولة لإبطال المرسوم، واستند الادّعاء إلى أسبابٍ عدّةٍ أبرزها: مخالفة المشروع المدّة القصوى للسماح بإشغال أملاكٍ عامةٍ بحرية، وإخلاله بوجوب تأمين تواصل الشاطئ اللبناني ووحدته، وتجاوزه المجلس الأعلى للتنظيم المدني.

أين‭ ‬البحر‭ ‬في‭ ‬الضبيّة؟‭ ‬أنا‭ ‬لا‭ ‬أراه‭.‬