محافظة بيروت هي المحافظة الوحيدة المنظمة بشكلٍ كامل. تنخفض نسبة المناطق المنظمّة تدريجياً كلما ابتعدنا عن محافظة بيروت شمالاً وجنوباً وكلما ابتعدنا عن المناطق الساحلية نحو المناطق الداخلية، حيث تعتبر محافظات البقاع والنبطية وبعلبك – الهرمل الأقلّ تنظيماً، لكن تبقى هذه المناطق مهملةً بشكلٍ اعتباطيّ، وتخضع في أكثر الأحيان للتنظيمات الجزئية. وُضع أوّل مخطط توجيهي لبيروت الادارية عام ١٩٥٤ وقد عدّل على مراحل وصولاً إلى المرسوم ٩٢٨٥/١٩٧٤. لم يعدَّل المخطط التوجيهي لمدينة بيروت منذ ذلك الحين بطريقة تراعي واقعها وحاجات سكانها، بالرغم من التغييرات الجذرية التي شهدتها المدينة وتوسّعها خارج حدودها الإدارية.

حدّد هذا المخطط كثافة البناء وطريقة استعمال الأرض وفق منطق مركزيّ، بحيث تقلّ كثافة البناء كلما ابتعدنا عن الوسط واقتربنا من أطراف بيروت. لذا كانت معدّلات الاستثمار عالية جدًّا في الوسط والمناطق الأقدم من المدينة، كالصّيفي والجمّيزة من الجهة الشرقيّة، والباشورة وزقاق البلاط والقنطاري من الجهة الجنوبيّة والغربيّة. وبالرغم من كون نسب الاستثمار المحدّدة في مناطق الأطراف، كالبدوي والجعيتاوي وأجزاء من الأشرفية ومار مخايل، أقلّ نسبيًا، إلّا أن ذلك لم يحمِ سكانها وتجّارها من التهجير. حوّل هذا المخطط المدينة إلى ساحة للاستثمار والمضاربة العقاريين. من جهةٍ أخرى، رُسم هذا المخطط على أساس شبكة الطرق السريعة التي عزلت العديد من الأحياء عن محيطها. هنا، نذكر كيف فُصلت الكرنتينا عن بيروت كليًّا من خلال أوتوستراد شارل حلو، كما فُصل أهالي حيّ الخُضْر في الكرنتينا عن الجامع التاريخيّ الذي أعطى حيَّهم اسمه. كذلك، فُصلت الباشورة عن كامل محيطها من خلال الاوتوسترادات الأربعة التي تحدّها. كما تعرضت المصيطبة لموجات متعددة من الهدم والإخلاء في مراحل مختلفة، من خلال شق طريق سليم سلام وتنفيذ تخطيطات فتح طرقات، ومن بعدها توسيع الطريق وفتح نفق أثرّ بشكل سلبي على الحيّ، فقد هُدمت بيوت كثيرة وفُصلت منطقة المزرعة عن المصيطبة. بالانتقال إلى منطقة الرميل، أصرّت البلدية مع مجلس الإنماء والإعمار على تنفيذ أوتوستراد فؤاد بطرس الذي اعتُبر مشروعا كارثيّا، إذ يؤدّي إلى تهجير أهالي المنطقة من أحيائهم بفعل استملاك البلدية عقارات بموجب التخطيط، وعزمها هدم جزء من الأحياء وعدد من الأبنية السكنية والتراثية لتنفيذه. 

تحتلّ محافظة بيروت المرتبة الأخيرة على صعيد محافظات لبنان من حيث عدد أملاك الدولة العقارية الخصوصية، وقد يكون السبب مرتبطا بحجمها الصغير مقارنةً بالمحافظات الأخرى، إذ تضمّ مدينة بيروت فقط. يصل عدد هذه الأملاك إلى 1284 عقاراً موزّعاً على مختلف المناطق العقارية في المدينة: 278 عقاراً في المزرعة؛ 237 عقاراً في الأشرفية؛ 225 عقاراً في المصيطبة؛ 151 عقاراً في رأس بيروت؛ 116 عقاراً في الرميل؛ 65 عقاراً في المدوّر؛ 44 عقاراً في المرفأ؛ 43 عقاراً في عين المريسة؛ 36 عقاراً في كلٍ من ميناء الحصن وزقاق البلاط؛ 33 عقاراً في الباشورة؛ 20 عقاراً في الصيفي.

تصل المساحة الإجمالية لهذه العقارات إلى حوالي 746649 م². على صعيد النوع الشرعي[saseen1] ، الأغلبية الساحقة من هذه العقارات من النوع المُلك، وعقاران فقط – أو فضلة عقارين – من النوع الأميري.

البارز وجود 1163 عقاراً مسجّلاً باسم بلدية بيروت في السجلات العقارية، أي ما نسبته حوالي 91% من مجمل أملاك الدولة الخصوصية في المحافظة. الجدير بالذكر أن 66 عقاراً من أملاك البلدية لا تتعدّى مساحتهم 50 م²، وبالتالي لا تشكّل أي أهمية كبيرة، إلا أن 5 عقارات من أملاك البلدية تتراوح مساحتها بين 14000 و69000 م2 (3 في المزرعة؛ 1 في المدوّر؛ 1 في رأس بيروت). هذا وتصل المساحة الإجمالية لعقارات البلدية إلى حوالي النصف مليون م².

 نجد أيضاً ضمن أملاك الدولة العقارية في المحافظة 10 عقارات مُسجّلة باسم مصرف لبنان. إنما اللافت عدم وجود أي أملاك دولة خصوصية في المحافظة مسجّلة في السجلات العقارية تحت أسماء مصالح رسمية معنية بالسكن، على الرغم من عدّة دراسات أجرتها بعض هذه المصالح حول الأوضاع السكنية في المدينة، وأوصت بتأمين السكن اللازم فيها عبر إنشاء مساكن شعبية. على سبيل المثال لا الحصر، نذكر الدراسة التي أجرتها مصلحة الإسكان في منطقة المدوّر العقارية خلال الستينات.

أما أملاك الدولة العمومية التي تُعتبر محمية باعتبار أن الدولة لا تستطيع التصرّف بها أو بيعها، فقد ابتكرت السلطة مخارج مقوننة تسمح لها بالتخلّي عنها، وذلك من خلال إصدار مراسيم تسمّى “مراسيم الإسقاط”. استطعنا في استديو أشغال عامة تعداد مراسيم الإسقاط منذ العام 1922 لغاية تاريخه، وتحليلها من ناحية المضمون والوتيرة والتوزّع الجغرافي. 

وتبيّن من خلال التحليل أن عدد مراسيم الإسقاط في محافظة بيروت عبر السنوات هو 14 مرسوماً. على سبيل المثال، وخلال الحرب الأهلية، وتحديداً في العام ١٩٨٦، صدر المرسوم رقم ٢٠٨٤ القاضي بإسقاط عدد من الأملاك العمومية البحرية لحساب املاك الدولة الخصوصيّة في منطقة عين المريسة العقارية. 

حتى العام ١٩٧٣، لم تكن عين المريسة منطقةً مفصولةً عن البحر كحالها راهناً. فقد كانت واجهتها تتكوّن من مرسى طبيعيّ، وشاطئ صخريّ تكثر فيه ينابيع المياه، وجامع عين المريسة، وبعض البيوت، ومسبح النورماندي الذي كان وجهة أساسية لسكّان راس بيروت.

مع بناء كورنيش عين المريسة، صارت الأملاك العامّة البحريّة تقع خلفه وتحته. فبقي منها ميناء عين المريسة ممتداً تحت الكورنيش حتى «مسبح ومقهى الجمل»، وبقيت أيضاً أملاكٌ عامّة بحريّة بمساحة ١٧١٠ أمتار مربّعة في موقع مسبح النورماندي.

في المرسوم، سُمّيت هذه المساحة الشاسعة بـ”الفضلة”، ووقّع على المرسوم حينها رئيس الجمهورية أمين الجميل، رئيس الوزراء رشيد كرامي، ووزير الأشغال العامّة والنقل وليد جنبلاط الذي كان صاحب الاقتراح، كون وزير الأشغال هو المؤتمن الأوّل على الأملاك البحريّة وفق القانون. يعود سبب إسقاط أراضٍ معيّنة من فئة “الأملاك البحريّة” إلى النيّة في بيعها. 

مع انتهاء الحرب الأهليّة برز في المنطقة مطوّرٌ عقاريّ اسمه جميل إبراهيم، وهو صاحب مشروع «بناية الأحلام» التي قضمت نصف ميناء عين المريسة التاريخيّ، وكانت لتقضي عليه نهائياً لولا معارضة صيّادي عين المريسة الشديدة. ولكن المطوّر ذاته تمدّد ليتملّك الأراضي التي تمتدّ جنوب «بناية الأحلام» حتى النورماندي سابقاً، والتي تضمّ: «مقهى الجمل»، مبنى تاريخيّ (صنّف في لائحة الجرد الأولى)، والأرض البحريّة الشاسعة ذات الـ١٧١٠م٢. هنا أيضاً، قامت «لجنة جامع عين المريسة» بمعارضة انتقال الملكيّة لصالح أطرافٍ خاصّة، معتبرةً أنه من الأجدى استخدام هذه الأرض في مشروعٍ عام. 

اليوم، تمّ هدم «مقهى الجمل» والمبنى التاريخيّ بطريقةٍ مشبوهةٍ، ولا تزال الأرض غير مستثمرة، وهي تضمّ “مزار الريّسة” وبعض البيوت المأهولة التي كان قد بناها الصيادون. 

تحدد الخطة الشاملة أبرز التحديات التي تطال المناطق اللبنانية كافة. بالنسبة لمحافظة بيروت، تواجه المنطقة تحديات اجتماعية مستقبلية متعلقة بالفقر الحاضر في ضواحي بيروت، حيث أن بعض الأحياء مهمش كلياً كما هو الحال على شواطئ جنوب بيروت. كما أن مضاعفة العدد الإجمالي للتنقلات بالسيارة نظراً للنمو الديموغرافي المتوقع سيطرح مشاكل عدة متعلّقة بالبنى التحتية، لاسيما في المنطقة المدينية المركزية (بيروت الكبرى وجبل لبنان). فقد شكلت هذه المنطقة المركزية وحدة وظيفية متكاملة تستدعي حلولاً مترابطة في كافة الميادين لا سيما النقل وتصريف المياه المبتذلة والنفايات والمساحات الخضراء. يجدر الإشارة هنا أنّ الإشكاليات المتعلّقة ببيروت الإدارية مرتبطة بشكلٍ مباشر بالإشكاليات متعلّقة ببيروت الكبرى التي تضمّ مدينة بيروت والحلقة العمرانية الأولى من جبل لبنان.

الخيارات والتوجّهات التي تحدّدها الخطة الشاملة:

ملاحظة: لا يتبنّى استوديو أشغال عامة بالضرورة كافة طروحات الخطة الشاملة، بل يعتبرها أساسية لإطلاق نقاش مستنير حول نوع التنمية التي نريد في المناطق.

• تقوم الخطة الشاملة على مبدأ إنماء كل منطقة من المناطق الكبرى (الشمال، المركز، الشرق والجنوب) على أن يكون الإنماء أكثر توحيداً وتكاملاً. فتنتظم وحدة الإنماء في كل منطقة حول نواة عمرانية قوية، ولا يأتي الإنماء الاقتصادي عن طريق توزيع التجهيزات الصغيرة في كل بلدة وقرية، بل عن طريق الاستثمارات الصناعية والخدماتية ذات المستوى العالي. تعتمد مشاركة كل المناطق اللبنانية في إنماء الاقتصاد الوطني على خيار الإنماء المتكامل للوظائف العليا في أربع مجموعات سكانية كبرى تنتظم المدن والقرى حولها، وهي الشمال وعكار، البقاع وبعلبك – الهرمل حول مدن زحلة – شتورة ومدينة بعلبك، الجنوب والنبطية، حول مدن صيدا والنبطية وصور ومرتفعات جبل لبنان حول المنطقة المدينية المركزية. 
• بالنسبة لمحافظة بيروت، فهي تأتي ضمن الهيكلية المدينية لبيروت وجبل لبنان وتقع ضمن الحلقة العمرانية الأولى التي تضمّ المناطق الواقعة بين الضبية وخلدة تحت ارتفاع ٤٠٠م، وهذه المنطقة بالإضافة إلى مدينة بيروت، تشكل بيروت الكبرى. تعتبر بيروت المركز الاقتصادي والاجتماعي والثقافي والسياسي في لبنان، تتجمع فيه أهم الأنشطة التجارية والوظائف المالية والحركات الثقافية ووسائل النقل والصناعة والسياحة والخدمات الاستشفائية والتعليمية العامة والعليا والإدارات الرسمية ومراكز السلطة السياسية والتمثيل الدبلوماسي. كما تعتبر بيروت الكبرى نقطة التقاطع الأساسية لوسائل النقل، بفضل المرفأ والمطار والطرق السريعة التي تربط مدينة بيروت بالمناطق اللبنانية وسوريا والبلدان الأخرى. وعلى الرغم من الجهود التي ستبذل في المناطق الأخرى لاستقطاب الأنشطة الاقتصادية، إلا أن العاصمة ستستمر في احتلال الصدارة. فالمطلوب هو التطوير النوعي وليس الكمي لمؤهلات هذه المنطقة، مثل تنظيم أفضل للوظائف الموجودة، والمنافسة بين الأقطاب في الشرق الأوسط وتحسين أطر الحياة وظروفها.
• فيما خصّ توزيع الوظائف في المنطقة المدينية المركزية، تحوي المنطقة المدينية على الأساسي من الوظائف الخدماتية ذات الأهمية الوطنية والدولية. كما تعتبر المكان الرئيسي لتركّز الصناعة والأنشطة السياحية. فينبغي أن تتركز الجهود على تنظيم توزيع هذه الوظائف (مركز مالي، منطقة أعمال وخدمات، أنشطة نقل بحري وجوي، تجارة، إدارات رسمية مركزية، أنشطة فندقية، صناعة). كما لا يجوز أن يتم إنماء المركز على حساب الأطراف أو على حساب خيارات مناطقية بديلة. في إطار المشاريع التي أقرّت في التسعينات من القرن الفائت، أُطلق بشكل واسع تنظيم الوظائف المركزية في العاصمة والمناطق المحيطة بها، لاسيما، تحديث مرفأ بيروت ومشروع إعادة إعمار وسط مدينة بيروت، إعادة بناء المطار، تحسينات في شبكة الطرق، ومشاريع تنموية للمناطق المحيطة بالعاصمة. هناك مشاريع أخرى تستطيع إكمال هذا التنظيم، مثل الحرم الجامعي الموحد في الحدث وتطوير المؤسسات العامة في بئر حسن. ومن الممكن أن يكون مفيداً استكشاف مشاريع أخرى في ميدان الخدمات، مثل تطوير أحياء المكاتب في نقاط استراتيجية في نهر الموت، الحازمية، وخلدة. من هذا المنظور، لا بد من إعادة التفكير بمفهوم الضواحي من خلال اعتبارها عنصراً أساسياً بنيويّاً في بيروت الكبرى وليس ممراً لحركة السير.
• على مستوى الصناعات، هناك عمل تنظيمي ضروري من أجل خفض الأضرار والمخاطر التي تسببها بعض المنشآت الواقعة في وسط الأحياء السكنية أو في مناطق مجاورة لها. ويجب أن تكون إعادة تنظيم المنشآت الصناعية مناسبة من أجل تحديث المجال الصناعي عبر استحداث مناطق جديدة لأنشطة حديثة. ويمكن إلغاء بعض المناطق الصناعية القديمة بما يفسح المجال أمام تجهيز أفضل للأحياء المجاورة وتوفير مساكن جديدة من شأنها تلبية الطلب المتزايد للعائلات الناشئة.
• من الممكن أن تواجه الأنشطة الاقتصادية في المنطقة المدينية المركزية عوائق خطيرة جرّاء مشاكل ازدحام السير. لذا، ومن أجل الحفاظ على المصلحة الاقتصادية، ثمة ضرورة للبحث عن حلول جريئة ومعاصرة لهذا التحدي، بالأخص إعادة تنظيم شبكة النقل العام التي تساهم اليوم في ازدحام السير أكثر من تخفيفه. فتتطلب المنطقة المدينية المركزية مخططاً كاملاً للنقل المديني والترانزيت، والمسألة الأساسية التي تستوجب حلاً هي مسألة الازدحام. فينبغي بناء اوتوستراد محمي على جانبيه بين بيروت وطرابلس، اوتوستراد متكامل محمي على جانبيه بين بيروت وتجمع زحلة – شتورة وأوتوستراد بين بيروت وصور. كما واستحداث نظام نقل موحّد للمنطقة المدينية المركزية، إذ إن المنطقة المدينيّة المركزيّة تستدعي خيارات استراتيجية جازمة في موضوع النقل المديني عبر حلٍّ مزدوج من الطرق والنقل المشترك، وإنشاء هيئة موحدة لإدارة قطاع النقل في كامل المنطقة المدينية المركزية.
• الحفاظ على مجموعة من المواقع الساحلية وحمايتها ضد أي تغيير في هيئتها الأصلية أو تأهيلها إلى وضعها الأصلي منها كورنيش عين المريسة، صخرة الروشة وخليجها، الشواطئ الرملية في الرملة البيضاء والجناح.  

 لعلّ أبرز القضايا في محافظة بيروت من ناحية الموارد الطبيعية هو الضرر البيئي الجسيم الذي يطال الشاطئ. إنّ هذا التلوّث ناتج عن إلقاء الصرف الصحي في البحر أو في الأنهر الرافدة إليه من دون معالجة، وإزدياد عدد مكبات النفايات الموازية للشاطئ، وانتشار الردميات على ساحل المدينة. 

ائتلاف الشاطىء اللبناني: موعد جديد للدفاع عــن الملك الـعام والحياة البحرية

الاستيلاء الممنهج على الأملاك العامّة البحريّة

مرسوم السلامة العامة: لا ضمان لسلامة السكان ولا وقف لتدهور البيئة العمرانية

اقتراح قانون الضربة القاضية، نحو تدمير ما تبقى من مصالح الناس ومن النسيج العمراني

نواب القوّات اللبنانية يقترحون الخصخصة مجدداً كحلّ لأزمة لبنان

الحدائق العامة في بيروت

افتحُوا الحدائق العامة فهي المساحات الأكثر أماناً: