التهديد بالإخلاء:
هل يحق للمستأجِر الامتناع عن الإخلاء؟
لا يحق للمؤجّر إخلاء المستأجِر إلا بأمرٍ قضائي.
وطالما أنّ الإخلاء ليس رضائيًا، ولا يتم بأمرٍ قضائي، يحق للمستأجر الامتناع عنه، انطلاقًا من حقه في السكن.
فوفقًا للاتفاقيات الدولية وتشريعات حقوق الإنسان، لا يمكن اعتبار أي إخلاءٍ شرعيًا ما لم يترافق مع تأمين بديلٍ يضمن حق السكن الملائم لأصحاب الحاجة، كما لا تنفّذ أحكام الإخلاء في خلال فصل الشتاء وفترات انتشار الأوبئة.
كيف يتم الإخلاء الرضائي؟
يُعتبر الإخلاء رضائيًا حين يتفّق الطرفان على موعدٍ للإخلاء، من دون أن يتعرض المستأجِر لضغوطاتٍ وتهديدات.
وفي حال حدوثها، تُعتبر هذه المضايقات تعدّيًا على حقوق المستأجِر، وقد تشكل تهديدًا في بعض الحالات، ما قد يؤدي إلى ملاحقة المالك قانونيًا.
كيف يُواجَه التهديد بالإخلاء؟
تمكن مجابهة التهديدات بالإخلاء والتصدّي لها بطرقٍ عدّة، مثل:
أولًا، معرفة الحقوق والتأكد من قانونية الإجراءات المتبعة أو المسار القانوني المنْوي اتباعه.
ثانيًا، تضامن المستأجِرين الذين يتعرضون لضغوطٍ مشابهةٍ بعضهم مع بعض. فالتضامن بين سكان محلةٍ معينةٍ وغيرهم ممّن يعيشون حالاتٍ مشابهة، يساهم في إبراز البعد المجتمعي لأزمة السكن، وفي تشكيل جبهةٍ موحّدةٍ تدعم حقوق المستأجِرين.
ثالثًا، الإبلاغ عن كافة أنواع التهديدات والمضايقات ليتم توثيقها، على أن تُتابَع الحالات الطارئة عبر تقديم مشورات وفق الحالة. ونتطرّق الى سبُل الإبلاغ في ختام هذا المنشور.
رابعًا، اللجوء إلى الإعلام كسلطةٍ رقابيةٍ على أيّ تهديداتٍ تطال السكن.
الإخلاء عبر القضاء:
كيف يتم الإخلاء القانوني؟
حين يرفض المستأجِر الإخلاء بالتراضي، يحق للمالك اللجوء الى القضاء لإخلاء المستأجِر، وذلك بعد توجيه إنذارٍ خطّي قانوني إما بواسطة الكاتب بالعدل أو عبر البريد المضمون (Liban Post). وتقدّم دعاوى الإخلاء لدى القاضي المنفرد المدني الناظر في دعاوى الإيجارات.
علامَ تستند دعاوى الإخلاء؟
يمكن للمالك أن يتقدّم بدعوى على خلفية رغبته بإنهاء التعاقد مع المستأجِر، مستندًا إلى حق الملكية وحرية التعاقد.
وفي حالات دعاوى السكن، يمكن الركون إلى حقوقٍ دستوريةٍ تضمن العدالة الاجتماعية وفي مقدمتها الحق في السكن، بالإضافة إلى معاهداتٍ دوليةٍ صدّق عليها لبنان، تضمن حق الجميع في السكن بأمانٍ وسلامٍ وكرامةٍ وبتكلفةٍ معقولة. من هنا، يُعتبر الحفاظ على ضمانة السكن أو توفير البديل الملائم أمرًا أساسيًا في أحكام دعاوى الإخلاء، لاسيما حين تتعسّف تلك الدعاوى في استخدام الحقوق.
ماذا يحدث في حال عدم وجود عقدٍ خطّي بين المالك والمستأجِر؟
إنّ عدم وجود عقد إيجارٍ مكتوبٍ لا يعني أن للمالك الحق في إخلاء المستأجِر من دون أمرٍ قضائي. لكن غياب العقد ليس في صالح المستأجِر، لا سيما لجهة إثبات العلاقة التعاقدية مع المالك. ففي تلك الحالة، قد يلجأ المالك إلى تقديم دعوى قضائية ضد المستأجِر على أساس التعدّي على الأملاك مثلًا، وإن كان من الصعب إثبات تلك التهمة، لاسيما عندما تطول مدّة إقامة المستأجِر في المسكن. ويمكن إثبات العلاقة التعاقدية عبر إبراز الفواتير (كفواتير الكهرباء والماء وإيصالات الإيجار) أو اللجوء إلى شهودٍ في الحيّ أو المبنى.
من جهةٍ أخرى، إنّ عدم وجود عقدٍ يعني أن الإيجار غير مسجّلٍ في البلدية، ما يعني تهرّب المالك من تسديد الضرائب.
الإخلاء التعسّفي:
ما هو الإخلاء التعسّفي؟
الإخلاء التعسّفي هو تنفيذ الإخلاء من دون أمرٍ قضائي وبالقوة، ويشمل ذلك الإخلاء على يد الدرك أو شرطة البلدية من دون إذنٍ قضائي. وقد يشكّل الإخلاء التعسّفي جرمًا جزائيًا يعاقِب عليه القانون.
كيف يُواجه المستأجِر الإخلاء التعسّفي وما المخاطر التي تتهدّده في هذه الحالة؟
إذا حضرَت القوى الأمنية لتنفيذ الإخلاء بالقوة، وأبدى المستأجِر مقاومة، قد تلجأ القوى الأمنية إلى توقيفه.
في هذه الحالة، يحق للموقوف استخدام الحق القانوني المنصوص عليه في المادة ٤٧ من أصول المحاكمات الجزائية، والتي تجيز له الاتصال بمحاميةٍ وعدم الخضوع للاستجواب قبل حضور المحامية. (في حال تعرّضك للإخلاء التعسّفي، يمكنك الاتصال فورًا على الأرقام الواردة في ختام المنشور)
يتابع المحامي القضية لدى النيابة العامة من أجل إخلاء سبيل الموقوف، في حال عدم تركه بعد الاستجواب. ويختلف الوضع طبعًا بحسب كل حالة.
أما إذا كان المستأجِر غير متمتعٍ بصفةٍ قانونية، فمن الممكن أن تستغل القوى الأمنية الأمر لإبقائه قيد التوقيف بعد مراجعة الجهات المختصة (كالأمن العام مثلًا).
نصائح للعمال المهاجرين الذين يواجهون تهديداتٍ بالإخلاء
من إعداد: مرصد السكن وحركة مناهضة العنصرية
هل يمكن لمالك العقار أن يطردني إذا لم أسدّد بدل الإيجار؟ ما هي حقوقي؟
إذا رفض المستأجِر مغادرة المنزل، لا يمكن للمالك إخلاؤه إلا بأمرٍ من المحكمة. ومن غير القانوني أن يهدّد المالك باستدعاء الدرك أو شرطة البلدية طالما أنه لم يستحصل على أمرٍ قضائي بالإخلاء.
وفي خلال فترة التعبئة العامة/ الإغلاق، لا يُفترض بشرطة البلدية أو الدرك تنفيذ أيّ عمليات إخلاءٍ بالقوة. وفي هذه الفترة، من الصعب جدًا الحصول على أمرٍ قضائي نظرًا لكون المحاكم مغلقة أيضًا.
في ظلّ هذا الواقع، قد يقوم المالك بتهديد المستأجِر غير القادر على تسديد بدل الإيجار، حتى من دون الحصول على أمرٍ من المحكمة. وعادةً ما تكون تلك التهديدات مخيفة، وقد يغادر المستأجِرون منازلهم إما خوفًا أو نتيجة عدم معرفتهم بحقوقهم.
في حال رفضتَ مغادرة منزلك، ولجأ المالك إلى الاتصال بالشرطة أو إلى استخدام إجراءاتٍ غير قانونيةٍ أخرى لطردك بالقوة من دون أمرٍ قضائي، يمكنك الاتصال مباشرةً بـ ARM / MCC و Housing Monitor على الأرقام المبيّنة أدناه.
كيف أردّ على المالك/ الوكيل في حال هدّدني؟ ماذا عليّ أن أفعل؟
أولًا، سَل المالك عمّا إذا كان يحمل أمرًا قضائيًا بالإخلاء. وفي حال عدم وجود أمر، يمكنك إخبار المالك أنّ قراره غير قانوني، وأنه بحاجةٍ إلى أمرٍ من المحكمة.
أما إذا عمد المالك إلى تهديدك، فحاول العثور على أشخاصٍ آخرين في المبنى يواجهون مشكلاتٍ تتعلّق ببدلات الإيجار، وحاول إقناعهم جميعًا بمواجهة المالك لرفض التسديد، أو لطلب تمديد مهلة الدفع أو خفض بدل الإيجار.
تأكد من معرفة هوية مالك العقار، لا الوكيل فقط.
يمكنك الاتصال بـ ARM / MCC و Housing Monitor لطلب الدعم في حال لم تنجح محاولتك التحدث إلى المالك بنفسك.
ماذا عن عقود الإيجار؟ ليس لديّ عقدٌ مع المالك.
إن عدم امتلاكك عقد إيجارٍ خطّيٍ مع المالك لا يعني حرمانك من حقوقك كمستأجِر، كما لا يعني أن للمالك الحق في إرغامك على مغادرة المنزل.
إنّ عدم توقيع عقد إيجارٍ هو عملٌ غير قانوني، ويمكن استخدامه ضد المالك نفسه، لكونه يسعى إلى التهرّب من تسديد الضرائب المتوجّبة على أملاكه المستأجَرة.
من جهةٍ أخرى، يتيح غيابُ العقد للمالك تقديم شكوى ضد المستأجِر والادّعاء بأن الأخير يستولي على أملاكه الخاصة. لكن على الرغم من ذلك، لاسيما في حال إقامتك في المنزل لأشهرٍ عدّة، يمكنك الطعن في هذا الادّعاء باستخدام شهودٍ أو أيّ دليلٍ آخر يثبت الإقامة.
ماذا أفعل في حال طالبني المالكُ بتسديد بدل الإيجار بالدولار فقط؟
وفقًا للقانون، لا يحق للمالك مطالبة المستأجِر بتسديد بدل الإيجار بالدولار الأميركي، كما لا يحق له رفض تسلّم البدل بالليرة اللبنانية. وحتى في حال توقيعك عقدًا أو موافقتك شفهيًا على تسديد المبلغ بالدولار، لا يعني هذا أنك مرغمٌ على تسديده بالدولار. وبحسب القانون، يجب على المالك قبول بدل الإيجار بالليرة اللبنانية ووفقاً للسعر الصرف الرسمي. وضمانة لحق السكن، على المالك قبول إيفاء الإيجار المحدد بالدولار بحسب سعر الصرف الذي كان ساريًا عند الاتفاق، أي ١٥٠٠ ل.ل. للدولار الواحد.
وفي حال امتناع أو رفض المؤجّر عن قبول إيفاء الإيجار بالعملة الوطنية أي الليرة اللبنانية، يمكن أن يلاحق قانونياً وقد يتعرّض للسجن مدةً تتراوح بين ستة أشهرٍ وثلاث سنوات، مع تغريمه مبلغًا يتراوح بين ٥٠٠ ألف ومليونَي ليرة لبنانية. كما يستطيع المستأجر اللجوء الى السبل القانونية لإيفاء بدل الإيجار، من خلال معاملة إيداع وعرض فعلي لدى كاتب العدل.
هل أنت بحاجةٍ للمساعدة أو لديك أيّ أسئلة؟
اتصل/ي ب حركة مناهضة العنصرية أو مركز العاملات الأجنبيات
اتصل/ي بمرصد السكن على info@housingmonitor.org أو صفحتنا على الفايسبوك