تُعتبر ٢٣% من مساحة محافظة الجنوب منظمّة أو منظّمة جزئياً بمراسيم صادرة، وهي نسبة تفوق بعض الشيء نسبة المناطق المنظمة على صعيد كامل الأراضي اللبنانية. أمّا المساحة المتبقية، فهي إمّا غير منظمّة أو صدر بشأنها قرارات عن المجلس الأعلى للتنظيم المدني. على صعيد الأقضية، يسجّل قضاء جزّين النسبة الأقلّ من المساحة المنظّمة (١،٦%)، يليه قضاء صور (٢٨،٢٥%)، ثمّ قضاء صيدا (٣٣،٧%)، غير أنّ النسبة الأكبر من قضاء صيدا منظمّة جزئياً بمرسوم (٢٠،٢٥ %). إنّ المناطق الساحلية والمناطق الواقعة حول المدن الرئيسية، أي مدينتي صيدا وصور حيث الانتشار العمراني الكثيف، هي أكثر تنظيماً، بينما تبقى المناطق الأخرى مهملة بشكلٍ اعتباطي وتخضع للتنظيمات الجزئية، خصوصاً المناطق الداخليّة، كما هو الوضع في قضاء جزين. وقد كان لواقع التخطيط هذا تداعيات جسيمة على محافظة الجنوب. نذكر هنا السهل الزراعي لساحل الزهراني في قضاء صيدا، الذي وُضعت تشريعات متناقضة لتنظيمه. فقد اعتبر المرسوم رقم ٤٨٠٩ (١٩٦٦) أولاً الشاطئ حيّزاً طبيعياً وملكاً عاماً، ما شكّل عائقاً أمام الاستثمار السياحي، ودفع إلى استبداله بمراسيم أخرى، منها مرسوم ينظّم الشواطئ الجنوبية (١٩٧٣)، وهو ما شجّع السياحة ودور الخدمات عبر تنظيمٍ مجتزأ للبلدات على الشاطئ الجنوبي واعتبر كافة الأراضي الساحلية صالحةً للبناء، متجاهلًا وجود أراضٍ مزروعةٍ ومرويّةٍ يجدر حمايتها. في عام ٢٠٠٨، تمّ إقرار المخطّط الإنمائي للشواطئ والسهول الساحلية الجنوبية الذي لحظ  احتواء ساحل الزهراني على ثروة زراعية. إلّا أنّه تمّ اسقاط هذا القرار وتجريده من أيّ مفعول، لا سيّما بالنسبة للمناطق التي كانت منظمة بموجب مرسوم الشواطئ الجنوبية. أما المناطق التي لم تكن منظّمة، فسرى عليها التصنيف الزراعي. وأتاح هذا الوضع لمالكي الأراضي استغلال علاقاتهم بالقوى السياسية لتغيير تصنيف عقاراتهم على نحوٍ استنسابي. 

تحتوي محافظة لبنان الجنوبي على عددٍ وازنٍ من أملاك الدولة العقارية الخصوصية يصل إلى حوالي 5093 عقاراً. يحتلّ قضاء جزّين المرتبة الأولى على صعيد المحافظة من حيث عدد هذه الأملاك، إذ يحتوي على 1958 عقاراً، يليه قضائَي صور (1577 عقاراً) وصيدا (1557 عقاراً).

33% من مُجمل هذه العقارات من النوع الأميري، تقع الأغلبية الساحقة منها في قضاء صور (925 عقاراً أميرياً) – ويُعرف بعضها بأراضي الجفتلك (من اللغة العثمانية: مزرعة) – وفي قضاء صيدا (749 عقاراً أميرياً)، في حين يحتوي قضاء جزّين على عقارين أميريين فقط.

نلاحظ أن عدداً من أملاك الدولة الخصوصية في المحافظة مسجّلاً في السجلات العقارية تحت أسماء مصالح رسمية معنية بالسكن، فنجد 307 عقاراً مسجّلاً باسم مصلحة/ إدارة التعمير، و29 عقاراً مسجّلاً باسم وزارة الإسكان¹ المصلحة والوزارة المذكورتان ملغيتان ولا وجود لهما اليوم، وبالتالي فإن بقاء عقارات مسجّلة باسمهما في السجلات ما هو إلا إهمالٌ في تحديث بيانات أملاك الدولة الخصوصية لدى وزارة المالية. كافة هذه العقارات هي اليوم في عهدة المؤسسة العامة للإسكان، وهي مخصّصة للسكن.. تتوزّع هذه العقارات بين قضائي صيدا وجزّين، ويرتبط وجود القسم الأكبر منها باستملاكات أجرَتها المصلحة الوطنية للتعمير خلال محاولات إعادة إسكان المهجّرين والمتضرّرين جراء الزلزال الذي ضرب قرى الشوف والجنوب في عام 1956. وتجدر الإشارة إلى وجود عقارات أخرى من أملاك الدولة الخصوصية خُصِّصت للسكن في المحافظة مع أنّها غير مسجّلة تحت أسماء مصالح رسمية معنيّة بالسكن في السجلات العقارية، كالعقارات الواقعة في منطقة البص في مدينة صور، المرتبط استملاكها ببرنامج عمل وضعته وزارة العمل والشؤون الاجتماعية خلال الستينات لإنشاء مساكن شعبية في مختلف الأراضي اللبنانية.

نجد أيضاً، ضمن أملاك الدولة العقارية في المحافظة، عقارات مُسجَّلة باسم مصرف لبنان. عدد هذه العقارات ضئيل جداً مقارنةً بأعداد أملاك المصرف في محافظات أخرى، إذ يبلغ 15 فقط: 8 في قضاء صيدا؛ 4 في قضاء صور؛ 3 في قضاء جزّين. والجدير بالذكر أن قضاء صور بعقاراته الأربع يحتلّ المرتبة الثانية بين الأقضية اللبنانية من حيث مساحة عقارات المصرف بعد قضاء بعلبك في محافظة بعلبك-الهرمل. تصل المساحة الإجمالية لعقارات مصرف لبنان في قضاء صور وحده إلى 4568471 م²، أي ما يشكّل حوالي 11% من المساحة الفعلية الإجمالية التي يملكها المصرف، بحسب عدد أسهمه، على صعيد لبنان.

 أما فيما يخصّ الأراضي المشاع في المحافظة، فتحجز بلدات حيطورة والريحان وعرمتى في قضاء جزّين مواقعها في المراتب العشرين الأولى بين البلدات – على صعيد لبنان – من حيث عدد الأراضي المشاع فيها، إذ تحتوي على 101 و87 و68 عقاراً مشاعاً على التوالي.  

• الأراضي الأميرية في مدينة صور في مواجهة خطر الخصخصة
• سوء إدارة مشروع التعمير السكني في مدينة صيدا 
• إسقاط أملاك عامة بحريّة في مدينة صيدا

تحدّد الخطة الشاملة لترتيب الأراضي اللبنانية أبرز التحديات التي تطال المناطق اللبنانية كافة. بالنسبة لمنطقة الجنوب، تحتضن المنطقة الساحلية فيها العديد من المواقع الطبيعية من بينها الأودية (بسري، الأوّلي)، غابات الصنوبر في جزين، تلال الجنوب بالاضافة إلى المساحات الزراعية الشاسعة. ويُعتبر كل من سهل الجنوب من صيدا (السهل الساحلي في صور والصرفند) حتى الناقورة من أكبر المساحات الزراعية في لبنان. أما أكبر المساحات الطبيعية، فهي تقع بين صور والناقورة ويضاف إليها مناطق أقل أهمية في البلدات الخلفية لصيدا. تتعرّض هذه المناطق، الطبيعية والزراعية، لضغط مستمر جراء النمو العمراني، الذي يتآكلها تدريجياً إما على شكل امتداد طبيعي للمدن أو تناثر الأبنية وسط السهول الزراعية وفي المناطق الطبيعية. أما الأراضي الواقعة مقابل البحر فهي مرغوبة بسبب إمكانيات الاستفادة منها للنشاط السياحي. يظهر ذلك على شكل مشاريع الردم والمرافئ والمجمّعات الترفيهية، وعلى شكل تعدّيات على الأملاك العامة البحرية. كما حدّدت الخطة الشاملة المواقع الأكثر خطورة من حيث تسرّب الملوثات باتجاه المياه الجوفية، بعضها مشغول بأبنية وبعضها مزروع والبعض الآخر ما زال في حالته الطبيعية ومنها ما يقع في منطقة صور في لبنان الجنوبي. تعتبر سهول صور والقاسمية وصيدا معرضةٌ أيضاً لفيضانات عنيفة. أمّا واديَي جزّين والعيشية، وهي مناطق واقعة على الفوالق، فيرتفع فيها خطر الزلازل. يجدر الإشارة أخيراً إلى واقع المكبات في المدن الكبرى كصيدا، والتي تظهر على شكل جبال من النفايات غير المرصوصة متموضعة على شاطئ البحر والتي تبشرّ بمأزق بيئي. من جهةٍ أخرى، وفي مناطق ريفية عديدة، خاصة في الجنوب، هناك العديد من القرى ترتفع فيها مؤشرات الفقر. كذلك الوضع الاجتماعي في مخيمات اللاجئين الفلسطينيين وخصوصاً في الجنوب يشكّل مصدر قلق. وتتوزّع النسبة المئوية للأسر التي تعيش تحت مستوى الفقر المطلق في المحافظة تدريجياً على الشكل التالي: صور، جزين ثمّ صيدا، وتُعتبر هذه النسب مرتفعة مقارنةً بالأقضية الأخرى.

الخيارات والتوجّهات التي تحدّدها الخطة الشاملة:

ملاحظة: لا يتبنّى استوديو اشغال عامة بالضرورة كافة طروحات الخطة الشاملة، بل يعتبرها أساسية لإطلاق نقاش مستنير حول نوع التنمية التي نريد في المناطق.

• تقوم الخطة الشاملة على مبدأ إنماء كل منطقة من المناطق الكبرى (الشمال، المركز، الشرق والجنوب) على أن يكون الإنماء أكثر توحيداً وتكاملاً. فتنتظم وحدة الإنماء في كل منطقة حول نواة عمرانية قوية ولا يأتي الإنماء الاقتصادي عن طريق توزيع التجهيزات الصغيرة في كل بلدة وقرية، بل عن طريق الاستثمارات الصناعية والخدماتية ذات المستوى العالي. تعتمد مشاركة كل المناطق اللبنانية في إنماء الاقتصاد الوطني على خيار الإنماء المتكامل للوظائف العليا في أربع مجموعات سكانية كبرى تنتظم المدن والقرى حولها وهي الشمال وعكار، البقاع وبعلبك الهرمل حول مدن زحلة – شتورا ومدينة بعلبك، الجنوب والنبطية، حول مدن صيدا والنبطية وصور ومرتفعات جبل لبنان حول المنطقة المدينية المركزية. 
• بالنسبة لمنطقة الجنوب، فهي تشمل ثلاث تجمعات مدينية كبرى وهي صيدا، مدينة العبور بين الجنوب وبيروت، صور، المدينة التراثية الواقعة في بيئة طبيعية وزراعية مميزة، والنبطية المدينة الداخلية المرشحة للعب دور مهم في المستقبل. تماشياً مع روحية تقاطع الأدوار المرتجاة، يجب أن يتأمّن التوازن بين الأقطاب الثلاثة في الجنوب من خلال الوظائف بينها وفقاً لمبدأ التكامل لا التنافس، فتكون التجارة في صيدا، السياحة في صور، والتعليم العالي في النبطية. ولا بد من الاتفاق على إنشاء منطقة صناعية مهمة للمنفعة الوطنية عند منتصف الطريق بين الأقطاب الثلاثة في الزهراني وقد تكون معزّزة بإنشاء مرفأ تجاري في هذا الموقع، مع منطقة لوجستية للشحن تستخدم كمنطقة تخزين وتحميل للمنتجات الزراعية في الجنوب. وستنظّم المناطق الريفية حول اثني عشرة قطباً محلياً، منها جزّين، جويّا في البلدات الداخلية لمنطقة صور، قانا، والناقورة.
• فيما خصّ مدينة صيدا، تتميّز المدينة بموقعها الجغرافي عند أبواب المنطقة المدينية المركزية، دون أن تشكّل جزءاً منها. ويتمثّل دورها بوظيفتها كمدينة عبور فاصلة بين المنطقة المدينية المركزية والمناطق الأخرى. بذلك يجدر تنمية نشاطها الاقتصادي إنطلاقاً من حركة الأفراد والبضائع عبر تعزيز النشاط التجاري والخدمات الإدارية وتوزيع البضائع. تتمتّع مدينة صيدا أيضاً بمزايا عدة فهي مركز المحافظة وفيها وظائف تجارية متطوّرة وتتميّز بفرادة واجهتها البحرية ومنطقتها التراثية، أسواقها، أنشطتها الحرفية، سهلها الزراعي، مأكولاتها المتنوعة، كل هذا يجعل منها نقطة جذب سياحية مهمة، إضافة إلى انفتاحها على المناطق الزراعية في الجنوب. لكنها قد تتأثر بشكل سلبي بسبب قربها من بيروت. لذلك، يجدر أن تراهن صيدا على خصوصياتها وميزاتها وأن تسعى لتطوير وظائفها السياحية والتجارية. كما ينبغي السيطرة بشكل أفضل على تطوّر المنطقة الصناعية الواقعة في جنوب المدينة. تمتلك صيدا أيضاً مقدرات هامة في حقل الإسكان، بفضل التلال المحيطة بها، والتي شهدت نمواً عمرانياً ملحوظاً. إن الحفاظ على هذا المورد يستوجب تنظيم البناء فيها بشكل ملائم، والحفاظ على شريط البساتين الأخضر الفاصل بينها وبين المناطق المبنية المنخفضة.
• أما البلدات الواقعة بين ساحل صيدا وجزّين، فتستطيع الاعتماد على الأنشطة المرتبطة بالاصطياف في سبيل تطورّها. ومع النمو الديموغرافي المنتظر في مدينة صيدا، يمكن التفكير بإقامة مشاريع ترفيهية في هذه البلدات. غير أن المناطق الواقعة على ارتفاع ما فوق ٩٠٠ – ١٠٠٠م، لن تتمكّن على الأرجح من تطوير نشاطات تتجاوز الاصطياف والخدمات المحلية، ما عدا مدينة جزين بفضل دورها الإداري والتجاري المركزي وميزاتها الطبيعية والسياحية الكبرى.
• أمّا مدينة صور، فهي تعتبر قطب تراثي مهم في لبنان وتضمّ أهم المواقع الأثرية والتراثية وأكبرها. ويستوجب العمل على تنميته مع كل ما يحمله ذلك من فوائد ولكن أيضاً من ضوابط. تتمتع مدينة صور بمزايا سياحية استثنائية متنوعة، فهي تحتضن مواقع أثرية رومانية، وتاريخاً فنيقياً وموقعاً مهماً في تاريخ الديانة المسيحية، كما أن موقعها هو بمثابة بوابة تنفتح بإتجاه مجموعة كبرى من الآثار الرومانية والصليبية والعربية المنتشرة في الجنوب اللبناني، فضلاً عن تميّزها بشواطئ رملية نظيفة ومحمية طبيعية ومرفأ صيد تقليدي. إن كل هذه العناصر تعطيها إمكانية هامة لتنميتها السياحية عبر مجموعة من الإجراءات التنظيمية لترتيب المجال المديني وحماية المواقع وزيادة الاستثمار في الفنادق وتطوير الإعلام. وبموازاة هذا الجهد تستطيع مدينة صور استكمال تطوير أنشطتها الأخرى خصوصاً تلك التجارية والخدماتية بالتكامل مع بلداتها الداخلية. وتتمتّع البلدات الداخلية لمدينة صور بقدرات كافية للاستفادة من منافع التنمية الاقتصادية التي تشهدها المدينة من آثار تاريخية كموقع قانا وقلعة تبنين. وتشكّل الطبيعة في منطقة الناقورة والمناظر المميّزة لتلال الجنوب نقاط جذب سياحية مكمّلة بعضها للبعض الآخر.
• يتميّز الجنوب أيضاً بمناطق ساحلية مطلوب حمايتها أو إعادة تأهيلها إلى حالتها الأصلية، وهي الكورنيش البحري شمال صيدا، شواطئ صيدا الشمالية والجنوبية، قلعة صيدا البحرية، الواجهة البحرية لمدينة صيدا القديمة، المحمية في محليب، رأس صور، المنطقة الأثرية، المدينة القديمة والواجهات البحرية، مرفأ الصيادين والشاطئ الرملي جنوبي صور، ينابيع رأس العين، البّياضة وخليج الناقورة. فالمنطقة القائمة بين البياضة ورأس الناقورة تشكّل منطقة طبيعية تمثّل آخر الشهود على ما كان عليه المنظر الطبيعي على الشاطئ قبل تعرّضه لضغوطات حركة العمران والتعدّيات. كذلك يجدر الحفاظ على غابات الصنوبر على السفوح الغربية لجبل لبنان منها غابات الصنوبر في جزّين. وينبغي إنشاء مناطق الحمى الطبيعية في جبل الباروك – بسري – الأوّلي ومنطقة الناقورة حيث يوفَّق ما بين نشاطات اقتصادية غير ملوّثة وتطور عمراني معتدل وإجراءات تنظيمية عملانية للحفاظ على الإطار الطبيعي.

لعلّ أبرز القضايا في محافظة لبنان الجنوبي هي تغيّر النشاط الاقتصادي الزراعي فيها، لا سيّما تدمير المقوّمات الزراعية والبيئية للأراضي الزراعية الساحلية، التي كان بوسع شرائح اجتماعيةٍ واسعةٍ الاستفادة من إنتاجها.