في هذا التقرير، تنشر لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن التدخّلات القانونية التي أجرتها خلال الفترة الممتدّة من أيلول حتى آخر شهر تشرين الثاني 2022، وهي 48، توزّعت على 39 حالة، وتنوّعت بين إعطاء المشورة القانونية، تقديم الاستشارات القانونية، إجراء المفاوضات، تقديم الشكاوى أمام المخافر والتمثيل أمام المحاكم.
في حين تواصل «لجنة الدفاع عن الحق في السكن» دعم السكّان في ظل الشلل التام للمحاكم، شهدت الفترة الأخيرة ارتفاعاً ملحوظاً في عدد البلاغات من مستأجرين قدامى يطالبهم مؤجريهم برفع بدلات الإيجار إلى ما يفوق قدراتهم الماديّة، بعدما نُشِرَ في الإعلام خبر مغلوط1حيث أكّدت اجتهادات محاكم الاستئناف في بيروت وجبل لبنان على سريان مهلة تمديد الإيجار من تاريخ نشر القانون 2/2017، نذكر من بينها القرار الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت، تاريخ 24/06/2021، حيث اعتبرت أن “2017 هي السنة التمديديّة الأولى ، ومنها يبدأ احتساب الزيادة المقررة في القانون المذكور (أي القانون 2/2017)”. بتحرّر عقودهم في أواخر عام 2023. فشكّلت هذه البلاغات حوالي 15% من مجمل الاتصالات الواردة إلى مرصد السكن خلال فترة أيلول-تشرين الأول، في حين لم تكن تتعدّى البلاغات المرتبطة بالإيجارات القديمة نسبة الـ2% في التقارير السابقة.
وتشابهت تبليغات المستأجرين القدامى لجهة تحجّج مؤجريهم بارتفاع الدولار الجمركي تمهيداً لرفع سعر الصرف الرسمي لتبربر طلبهم بدولرة الإيجارات. انطلاقاً مما تقدّم، وبهدف للحفاظ على حقوق المستأجرين، يهمّ «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» التأكيد على مسألتين:
* أن القانون 2/2017 نصّ في مادته الخامسة عشرة صراحة على أنّ مهلة تمديد الإيجار هي 9 سنوات لغير المستفيدين من الصندوق، تسري من تاريخ نفاذ القانون أي من 28/2/2017، و12 سنة للمستفيدين منه، تبدأ من تاريخ دخول الصندوق حيزّ التنفيذ، علماً أنه لم ينشأ بعد. وبالتالي قبل تحرير هذه العقود وفق التواريخ المحددة أعلاه، لا يحق للمالكين القدامى مطالبة مستأجريهم بالدفع إلا استناداً للشروط والآليات المحدّدة في القانون 2/2017.
* كما وأنّه طالما لم يصدر أي قرار رسمي عن مصرف لبنان يقضي برفع سعر صرف الدولار، يُصدّق بقانون ويُنشر في الجريدة الرسمية، لا يمكن اعتماد أي سعر مغاير لسعر الصرف الرسمي الحالي المحدد بـ1500 ل.ل.
1- تقديم الدعم القانوني لبلاغات مرصد السكن
أمّا بالمطلق، أُحيل إلى لجنة المحامين 48 بلاغاً، توزّعت بين حالات جديدة (69.2%)، وحالات مستمرّة (30.8%) تطلّبت التدخّل من جديد بسبب تطوّرات طرأت عليها.
فكانت تدخّلات لجنة المحامين على الشكل التالي:
تدخّل المحامي لإعطاء الاستشارات القانونية في حوالى %56.2 من إجمالي الحالات التي أحيلت للجنة القانونية، والمساعدة في تقديم الشكاوى والرد على الإنذارات القضائية 4.2% منها. أما باقي البلاغات فحصلت على مشورات عبر فريق الخط الساخن.
نروي هنا قصتين تظهّران نوع البلاغ وتدخّل مرصد السكن.
اتصلت سونيا بالنيابة عن جيرانها القاطنين في مبنى في سن الفيل، ومعظمهم من فئة المستأجرين القدامى، للتبليغ عن تلقّيهم إنذاراً من المؤجّر يفيد بضرورة الالتزام بالقيمة الجديدة للإيجار التي حدّدها تقرير الخبير، وسعّرها بالدولار. كما طالبهم المؤجّر بدفع البدلات على أساس السعر الجديد بمفعول رجعي اعتباراً من عام 2014، مهدّداً كل من يرفض الدفع من المستأجرين بجلب شبّان “زعران” لإخلاءهم بالقوة.
أكّدت سونيا أنّ معظم السكّان كبار في السن وذوي مداخيل محدودة لا تجيز لهم تحمّل كل هذه المبالغ. فطمأنها المحامي أن هناك أصول محدّدة في القانون الصادر عام 2014 والمعدّل في 2017 لتعديل بدلات الإيجار حيث يكون للمستأجرين حق تعيين خبير ومهندس من جهتهم، وإن تعارضت تقارير الخبراء، يكون للقاضي صلاحيّة البت بقيمة سعر الإيجار. وأنّ القانون 2017 قد نصّ في مادته الخامسة عشرة صراحة على أنّ مهلة تمديد الإيجار هي 9 سنوات لغير المستفيدين من الصندوق و12 سنة للمستفيدين منه، تبدأ من تاريخ نفاذ هذا القانون، في حين استبعدت المحاكم المفعول الرجعي للقانون 2/2017، مُعتبرةً أنّ سنة 2017 هي السنة التمديديّة الأولى التي يبدأ منها احتساب الزيادات المنصوص عنها في القانون، شرط توفّر الشروط الأخرى (تعيين خبير من الطرفين والمطابقة التقارير، إلخ). وبالتالي لا يحق للمؤجر فرض زيادة الإيجار بمفعول رجعي. كما شجّع المحامي المستأجرين لتقديم طلبات للاستفادة من صندوق مساعدة المستأجرين القدامى، وساعدهم لجهة تحضير ملفاتهم وتقديمها أمام الجهة المختصّة.
يسكن طارق وعائلته ووالديه في شقّة في بيروت بموجب عقد إيجار سنوي، تم تجديده في بداية عام 2022 حيث توافق الطرفان على دفع مبلغ 750 دولار شهرياً، يتم احتسابها على أساس سعر صرف الدولار المصرفي (اللولار) المحدد ب 8000 ليرة لبنانية. يفاجأ طارق بتلقيه إنذار من محامي المالك، يفيد باستيفاء بدلات الإيجار على سعر 15,000 ل.ل. ابتداءاً من شهر تشرين الثاني، متذرّعاً بنية وزارة المال تعديل سعر الصرف الرسمي للدولار.
فأكّد له فريق الخط الساخن القانوني أنّه طالما لم يعدّل سعر الصرف الرسمي بقانون يُنشر في الجريدة الرسمية، لا يمكن اعتماد قيمة مغايرة لسعر الصرف الرسمي، المحدد حالياً ب1500ل.ل. للدولار. كما وأنّ عقد طارق حددّ آلية الدفع باحتساب الدولار على سعر الدولار المصرفي المحدد حالياً ب8000ل.ل. للدولار. وبالتالي، طالما لم يصدر أي تعميم عن مصرف لبنان يعدّل سعر الدولار المصرفي، على المؤجّر الالتزام بسعر 8000 ل.ل. للدولار. ويجوز لطارق إيداع بدلات الإيجار على هذا السعر لدى كاتب العدل في حال تعنّت المؤجر.
نتائج تدخّلات لجنة المحامين
تطلّبت 15.4% من مجمل البلاغات التي تم إحالتها للجنة القانونية متابعة مستمرّة وتدخّل الفريق القانوني أكثر من مرّة. في حين اكتفت باقي الحالات بالنصيحة القانونية الأولية المعطاة ولم تبلِّغ عن أي مستجدات أو تطوّرات في التهديدات التي تواجهها.
ولم تكن جميع تدخّلات المرصد ناجحة. ففي حوالي 8.3% من الحالات المُحالة إلى اللجنة القانونية، فضّل المبلّغون عدم مواجهة المؤجّر، إمّا عبر الرضوخ للشروط الجديدة التي يفرضها، أو المساومة على حقوقهم القانونية. وذلك لأسباب أبرزها عدم توازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر، نظراً لهشاشة الوضع المادي أو الاجتماعي للمستأجر، مقابل وجود المؤجر في موقع قوي بسبب ما يملكه من نفوذ أو علاقات مع أشخاص نافذين، تمكّنه من التصرّف دون الخوف من المحاسبة.
تعرّضت زينب وزوجها، الساكنين في حي الملّة، لحملة تهديد وترهيب استمرّت مدى شهرين من قبل مؤجرهم، بعدما رفضا دفع الإيجار بالدولار النقدي، في حين حدّد الاتفاق الأساسي بينهم آلية الدفع على سعر الصرف الرسمي، وذلك بعد مرور 6 أشهر على انتقالهما إلى الشقّة.
رغم تدخّل عدد من الوسطاء و«لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» عدّة مرّات، لم ينجحوا في ردع المالك عن الأسرة، ولا حتى في تقديم شكوى ضده بالمخفر، وذلك لما يملكه المؤجر من علاقات مع نافذين سياسيين تمكّن بواسطتها من الإفلات من الملاحقة. بعدما هددهما المالك بإحراق المنزل ليلاً إن لم يخلياه خلال 24 ساعة، اضطرّت الأسرة إلى اللجوء إلى إحدى الكنائس التي أمّنت لهما غرفة ليبيتا فيها إلى حين يستطيعان تأمين مسكن بديل يناسبهما.
تشكّل حالة زينب وزوجها نموذجاً للعديد من الحالات، حيث يجد المستأجرون أنفسهم غير قادرين عن الدفاع عن حقوقهم- في حين ينصفهم القانون بالمبدأ- في وجه مؤجرين مسيئين على أرض الواقع، وذلك بسبب ما يملكه هؤلاء المؤجرون من نفوذ أو علاقات مع أشخاص نافذين، تمكّنهم من التصرّف دون الخوف من المحاسبة. على الرابط التالي، يمكن قراءة قصّة ندى التي تابع «مرصد السكن» حالتها على فترة سبعة أشهر، حيث واجهت مؤجِّراً نافذاً قام بتهديدها بسكنها وأولادها عدة مرات، واحتاجت لتدخلات عديدة لحمايتها منه.
توازياً مع الدعم القانوني التي تقدّمه للمبلّغين على الخط الساخن لمرصد السكن، تعمل «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» على الضغط من أجل إرساء سياسات عادلة أكثر للسكن، عبر التوجّه إلى السلطات المحلية للمطالبة بوضع حد لانتهاكات حقوق السكان ضمن نطاقها.
كما تعمل على تطوير سلسلة من الأدوات القانونية الهادفة إلى تعريف المستأجرين بحقوقهم، وحثّهم على الدفاع عنها أمام الانتهاكات المستمرة لقوانين الإيجار. ذلك بالإضافة إلى تنظيم لقاءات بين سكّان مختلف الأحياء الذين يواجهون تهديدات سكنية مشتركة، ليتعرفوا على جيرانهم الذين يواجهون بدورهم تحديات فردية للدفاع عن سكنهم، وبالتالي حثّهم على ربط نضالاتهم ببعضها البعض.
2- نشاطات الضغط: لقاءات مع السكان، اجتماعات مع المسؤولين وتنظيم مستندات قانونية
– تنظيم لقاءات مع السّكان لتشجيع العمل المجتمعي للدفاع عن الحقوق السكنية
بهدف تشجيع السّكان للعمل معاً ضمن أطر تنظيمية نحو النهوض بحقوقهم السكنية، يعمد مرصد السكن بشكل دوري على تنظيم اجتماعات ولقاءات تضم المبلّغين على الخط الساخن ممن يواجهون تهديدات مشتركة أو مماثلة، للنقاش فيما بينهم حول تجاربهم الشخصية ومشاكلهم السكنية، والتعاون سوياً لإيجاد الحلول لها، بحضور ودعم لجنة المحامين للدفاع عن الحق بالسكن.
نظّم «مرصد السكن» خلال أشهر أيلول- تشرين الثاني ثلاث لقاءات:
– اجتماعاً في طرابلس جمع سكاناً بلّغوا عن مشاكل إنشائية تعاني منها مساكنهم في أحياء ضهر المغر والميناء. ناقش السكان مسؤولية كلّ من المالكين والبلديات والجهات الرسمية في تدعيم المباني المهددة بالانهيار، وكيفية تأمين السكن البديل. ونتج عن هذا الاجتماع تأسيس لجنة سميّت بـ «لجنة الحق بالسكن في طرابلس» مؤلفة من المتضررين والناشطين في طرابلس لمتابعة العمل على قضية تدهور البيئة المبنيّة في الأحياء التاريخية لطرابلس ومساءلة الجهات المعنية.
– اجتماعاً على مستوى المبنى في النبعة، بعد تلقي مرصد السكن شكاوى من عاملات أجنبيات عن معاملة المؤجر لهن بعنصرية، حيث يقوم برفع الإيجار بشكل متكرر، ويرفض إعطاءهنّ إيصالات مقابل البدلات التي يدفعونها، ويهددهن بالإخلاء في حال اشتكين من تصرفاته تجاههن، علماً بأنه لا يعامل باقي المستأجرين في المبنى -ومعظمهم لبنانيون- بنفس الطريقة. فضمّ الاجتماع المستأجرات، محامٍ من «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن»، وممثّلين من جمعية حركة مناهضة العنصرية، ووضع الحاضرون سويّاً استراتجيّة لتوثيق المستأجرات للدفعات المسدّدة للإيجار، والدفاع عن النفس في وجه عنصرية المؤجّر.
– اجتماعاً على مستوى مبنى في برج حمود، ضمّ مستأجرين لبنانيين جدد وقدامى تلقوا إنذاراً بالإخلاء من مالك المبنى. فاجتمع بهم محامٍ من «لجنة الدفاع عن الحق في السكن»، حيث اطلع على الإنذار المُرسل ولحظ تضمّنه مغالطات قانونية، لناحية احتسابه مهل التمديد من سنة 2014 علماً أن قانون الإيجارات الجديد قد تعدّل عام 2017، ما جعل سنة 2017 هي السنة التمديديّة الأولى التي تبدأ بالسريان فيها مهلة ال9 سنوات المنصوص عنها في القانون. كما تبيّن أنه أرسل الإنذار نفسه للمستأجرين الجدد والقدامى. فقام المحامي بمساعدة المستأجرين القدامى بصياغة كتاب رد على الإنذار، في حين قدّم النصائح للمستأجرين الجدد على كيفية التفاوض جماعيّاً مع المؤجر، لحثّه على إبرام عقود إيجارات جديدة مقابل زيادة على بدلات الإيجار يتوافق عليها جميع السّكان.
– اجتماع مع المحافظ حول إيجاد آلية لتمكين المستأجرين باتفاق شفهي من تسجيل إيجاراتهم
بناءاً على اقتراح أحد السكان أثناء لقاء جمع «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» والسكّان المستأجرين في المناطق المتضررة من تفجير المرفأ، طلبت لجنة المحامين الاجتماع مع محافظ بيروت للبحث في آلية تمكّن المستأجرين، الذين يرفض مؤجروهم تنظيم عقود مكتوبة، تسجيل إيجاراتهم أمام بلدية بيروت.
اقتصر الاجتماع على بضع دقائق، صرّح فيها المحافظ عن وجود آلية معتمدة من البلدية، حيث تقوم، بناءاً على بلاغ أحد المستأجرين عن إشغاله لشقة دون أن يكون لديه عقد مكتوب، بالكشف على المبنى لتحصيل ضرائبها، معترفةً بذلك ضمنياً بالعقد الشفهي للمستأجر. المسألة هنا أن هذه الكشوفات، والتي يتوجب على البلدية بحسب مهامها المنصوص عنها قانوناً القيام بها من تلقاء نفسها وبشكل دوري، لم تُجرى منذ عدّة سنوات بسبب نقص في موظفي البلدية ومواردها.
يضاف إلى ذلك أنه عند الكشف وتبيان بالفعل وجود علاقة تأجيرية غير مصرّح عنها، لا تعترف البلدية بسعر الإيجار المتفق عليه بين المؤجر والمستأجر، حتى ولو كان للأخير مستندات تُثبت هذه القيمة. بل تقوم البلدية هنا بتخمين قيمة الإيجارات وفق الحسابات المعتمدة لتقدير الجباية الضريبية، ما قد يؤدّي بالتالي إلى فرض سعر إيجار أعلى على المستأجر، خاصةً وأن البلدية تخمّن اليوم بالدولار. كما وأنّ الهدف الأساسي لهذه الآلية هو تكليف المستأجر بالرسوم البلدية السنوية، وليس تنظيم الإيجارات.
ولكن بسبب ضيق وقت المحافظ وانشغاله، لم يرغب في نقاش هذه الإشكاليات ولا البحث في حلول بديلة.
– نحو حفظ حقوق المستأجرين في حال تأهيل المأجور من قبل شركة أو جمعية مرمِّمة: تنظيم مذكّرة قانونية وكتب تعهد نموذجيّة
بناءاً على البلاغات الواردة إلى مرصد السكن، سُجِّل شعور سكّان مناطق المتضرّرة بالقلق، جرّاء مشاريع الترميم وإعادة الإعمار التي تشمل بعض أحياء هذه المناطق، والتي تستوجب إخلاءهم خلال فترة المباشرة بأعمال الترميم، دون تقديم أي ضمانات لعودتهم عند انتهائها.
وبناءاً على تجربتنا مع مشاريع إعادة الإعمار العديدة في مختلف المناطق اللبنانية، والتي عادةً ما تعتمد مقاربة ماديّة بحتة للإعمار، حيث ترتكز على المباني والبيئة المبنية وتُهمل من يسكنها ويستخدمها ومصالحهم، بادرت «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» إلى صياغة مذكّرة قانونية لتعريف السكان المتأثرين من هذه المشاريع بحقوقهم وكيفية الدفاع عنها، وسعياً منها للضغط على الشركات المرممِة لاتباع مقاربة تأخذ بعين الاعتبار المكوّن الاجتماعي الاقتصادي لإعادة الإعمار. كما ونظّمت كتاب تعهّد نموذجي يمكن للسكان استخدامه مع الشركة المرمِمة لحفظ حقوقهم وضمان عودتهم إلى بيوتهم.
– توزيع عقد الإيجار النموذجي على المكتبات في بيروت وطرابلس
نتيجةً للعدد الكبير من البلاغات التي تلقّاها مرصد السكن، والمتعلّقة بعدم تنظيم عقود إيجار خطّية، وبعد دراسة النصوص التي تضمّنتها نماذج عقود الإيجار المتوفّرة في المكتبات، وبعد استنتاجها بأن نص صياغتها يعطي أفضلية للطرف المؤجِّر، كونه يفصّل موجبات المستأجر\ة تجاه المؤجّر\ة، ويهمل بالمقابل إظهار حقوق المستأجر\ة، بادرت «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» بتنظيم نموذج عن عقد إيجار خاص بها باللغتين العربية والإنكليزية، يضمّ بنوداً مفصّلة تُوضّح واجبات كل من طرفَي العقد وحقوقهما، وتُوازن بينهما لتفادي عمليات استغلال أي طرف للآخر، وذلك بالاستناد إلى الأحكام العامة للإيجارات المنصوص عنها في قانون الموجبات والعقود.
نحث جميع المستأجرين على استخدام هذه العقود عند إبرام عقد إيجار، ويمكنكن\م أن تجدوها في المكتبات التالية:
بيروت:
مكتبة الحلبي، طريق الجديدة، قصقص
مكتبة فيركو (Fairco)، المزرعة
مطبعة الحريّة، طريق الجديدة، الملعب البلدي
مكتبة القبس، طريق الجديدة، الجامعة العربية
مكتبة ومطبعة Doculand، فرع الجميّزة
مكتبة منيمنة، البطريركية
مكتبة ومطبعة Doculand، فرع الحمراء
مكتبة Malik’s، مقابل البوابة العليا للجامعة اللبنانية الأميركية، قريطم
مكتبة فريحة، أشرفية
مكتبة السان نيكولا St. Nicolas Bookshop، الأشرفية
مكتبة السناء، رأس النبع بجانب مدرسة العاملية
الحمرا، شارع جان دارك Cashunited – Malik’s (Books & Pens Down)
La Photocopieuse – السوديكو
Librairie Mondiale – عين الرمانة، شارع بيار الجميل
مكتبة حبيب حبيب – برج حمود، شارع السان جوزيف
طرابلس:
مكتبة طرابلس – طرابلس السوق العريض
مكتبة غسان – الميناء
دائرة المعارف – منطقة عزمي
مكتبة رحولي – شارع عزمي
مطبعة القمة – طرابلس باب رمل
_______
تثابر «لجنة المحامين للدفاع عن الحق في السكن» لتقديم الدعم المتخصص للسكان، وتبحث دوماً عن حلول في أطر متعدّدة الاختصاصات وأكثر شمولية لتجاوز العقبات التي تفرضها النصوص القانونية الحالية والنماذج السائدة في الدفاع عن الحقوق السكنية أمام القضاء.
ويبقى الهدف الأول للجنة توسيع المجالات المُتاحة والأدوات المُستَخدمة لإحقاق الحقّ بالسكن اللائق، ودَمَقرطة الوصول إلى المعرفة القانونية، وتحسين الحقوق السكنية لسكان المدن والقرى، والتأثير في عمليات التقاضي والضغط من أجل إرساء سياسةٍ سكنيةٍ عادلة، كما تركّز على رصد القوانين وقرارات المحاكم المتّصلة بالحقوق السكنية، وتفسيرها.
مرصد السّكن هو أداةٌ سكنيةٌ مجتمعيةٌ طوّرها استوديو أشغال عامة لحماية وتحسين حقوق السّكن في لبنان. يستخدم هذه الأداة سكّانٌ من مختلف الجماعات المهمّشة للإبلاغ عن ظروفهن\م السّكنية الصعبة أو ما يواجههن\م من تهديداتٍ بالإخلاء. استجابةً لتلك البلاغات، يوفّر استوديو أشغال عامة دعماً قانونياً واجتماعياً لكلّ حالةٍ وفق الحاجة، ويحشد المستأجرات\ين حول التحدّيات المشتركة، كما يرصد أنماط المظالم السّكنية من أجل التضامن لتحقيق الإصلاحات اللازمة.
للإبلاغ عن ظروفٍ سكنيةٍ صعبةٍ أو حالات تهديدٍ بالإخلاء، يمكن الاتصال بنا عبر
على الرقم 81017023، أو عبر البريد الالكتروني: info@housingmonitor.org.
- 1حيث أكّدت اجتهادات محاكم الاستئناف في بيروت وجبل لبنان على سريان مهلة تمديد الإيجار من تاريخ نشر القانون 2/2017، نذكر من بينها القرار الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت، تاريخ 24/06/2021، حيث اعتبرت أن “2017 هي السنة التمديديّة الأولى ، ومنها يبدأ احتساب الزيادة المقررة في القانون المذكور (أي القانون 2/2017)”.
