أنت هنا

أولوية السكن في ظلّ الكورونا

ما الإجراءات المتخذة عالمياً؟

١٠ تمّوز ٢٠٢٠

كتابة وتحليل: جنى حيدر
بحث: عبير سقسوق، جنى حيدر، بوب كنوستر، هنادي شميط
مراجعة: نادين بكداش وزينة جابر

أزمة السكن في لبنان ليست مستجدّة، ولم تنتجها إجراءات مكافحة جائحة كورونا، فلطالما تجلّت تلك الأزمة في الأسعار التصاعدية الخارقة للعقارات والشقق، وفي الارتفاع المستمر لبدلات الإيجار. لكن انتشار الجائحة وضع السكن في صلب النقاش بشأن الصحة العامة وقوام القطاع الصحي وأمن المجتمع. تصدّر شعار "خلّيك بالبيت" مرحلة التعبئة العامّة التي دخلها لبنان منذ آذار الماضي في مواجهة جائحة كورونا، وهكذا تكلّمنا للمرة الأولى عن المسكن كمسألة مجتمعيةٍ تتعدّى منفعتُها الحاجة الفردية لمستخدميها. هو كلامٌ يأتي عكس التوّجهات السائدة على مستوى الدولة والسياسات السكنية، والذي حصرت السكن لعقودٍ طويلةٍ بآليات السوق وبقيمته الاستثمارية كملكيةٍ فردية.

لم يقتصر نقاش السكن في ظل الجائحة على لبنان فحسب، بل برز في جميع مدن العالم. فمع ارتفاع نسبة البطالة وما يعنيه ذلك من تهديدٍ للسكن، لاح شبح أزمة تشرّدٍ وأزمةٍ في السوق العقاري في آنٍ معًا، فسارعت حكوماتٌ عدّةٌ وبلديات المدن الكبرى إلى اتخاذ إجراءاتٍ عديدةٍ بغرض التخفيف من وطأة الإقفال العام. وفي استطلاعٍ أجراه استوديو أشغال عامة لرصد الإجراءات المعتمدة في عشر مدنٍ حول العالم، وجدنا أن التوجّه العالمي العام هدَف إلى ضمان استمرارية السكن، وتجنّب عمليات الإخلاء، وإيواء من يفتقرون إلى المسكن. وبالإضافة إلى تنوّع الإجراءات الطارئة الهادفة إلى حماية السكن، برز أيضًا تنوعٌ في الفئات الاجتماعية المستهدَفة بتلك الإجراءات، والتي شملت المستأجرين والمؤجّرين معًا كما أصحاب القروض السكنية.

في لبنان، وبينما كانت وتيرة الانهيار الاقتصادي والسياسي تتسارع، دخلنا مرحلة التعبئة العامة، فأصبح الوجود خارج البيت مخالِفًا للقانون. لكن البقاء في البيت يفترض وجود البيت أولًا، واستمراريته ثانيًا. إلا أن إجراءات الدولة اللبنانية لتأمين وحماية المسكن لِمَن تضرّروا من قرار التعبئة، لم تكن متناسبةً مع الضرر الناجم عن تقييد الحركة وتقلّص المداخيل. اليوم، على أرض الواقع، لم تعُد حالات التهديد بالإخلاء خفيةً على أحد.

وفيما لا يزال قانون تعليق تسديد القروض ساريًا، بما يخفف من تبعات التعبئة العامة على أصحاب القروض السكنية1، تأخّر صدور قانون تعليق المهل الذي علّق تسديد بدلات الإيجار حتى آخر شهر تمّوز، وجاء ليرسي استثناءً قانونيًا لحالةٍ فرضت نفسها أساسًا على السوق العقاري والمجتمع. أولًا، لا بد من الإشارة إلى أنّ القانون المذكور لا يبرز تعليق تسديد بدلات إيجار السكن على شكل مادة مستقلة توضّح الهدف في حماية المستأجرين من الإخلاء. وفي مقالها المنشور على مرصد السكن، تشرح المحامية زينة جابر كيف "أتى نص القانون واسعًا ومبهمًا" لناحية تعليق تسديد بدلات الإيجار، إلا أنّه "لا يسعنا تفسير النص إلا بما يتناسب والأسباب الموجبة والظروف المحيطة بصدور هذا القانون، لاسيما التضخم الاقتصادي الذي نعيشه نتيجة تدهور قيمة الليرة، والتعبئة العامة نتيجة الوضع الصحي القائم". بحرفيّته، يعلّق القانون كافة المهل العقْديّة، فيتناول موضوع السكن في شكله العقْدي القانوني المجرّد من بعده الإنساني والاجتماعي، من دون أن يرتقي الخطاب ليلحظ أولويّة الحق في السكن وحمايته في ظل الأزمة.2

في بلدانٍ عدةٍ حول العالم، اعتمدت السلطات إجراءاتٍ تعلّق تسديد بدلات الإيجار وتجمّد الإخلاء لفترةٍ من الزمن، إلا أنها أرفقت ذلك بخططٍ لتسديد المستحقات بعد انتهاء مهل التعليق، وهذا ما يفتقد له قانون تعليق المهل اللبناني. في سان فرانسيسكو مثلاً، أعطت السلطات المحلية مهلة 6 أشهر بعد انتهاء إجراءات تعليق الإيجارات لدفع المتأخرات. وفي برشلونا، علقت الحكومة دفع بدلات الإيجار خلال مدة الطوارئ الصحية، بحيث يتم بعد انتهائها التفاوض بين المستأجرين والمالكين على خصم 50% من قيمة البدلات المتأخرة أو تقسيطها على مدة تصل الى 3 سنوات، بالإضافة الى توفير قروض حكومية صغيرة للفئات الأفقر للمساعدة على سدادها.

في الوقت عينه، حظرت مدنٌ أخرى الاخلاءات وشدد بعضها على الحماية من الاخلاءات التعسّفية على وجه الخصوص، مثل مارانهاو في البرازيل التي منعت إخلاء السكان الأصليين تحديداً خلال الأزمة الصحية، في حين منعت أبو ظبي كافة أشكال الإخلاء. أما في المغرب، فقد صدر قرار قضائي بعدم إخلاء المنازل في زمن الكورونا، واستاداً إلى هذا القرار، تم اقتراح مشروع قانون لعدم تنفيذ أي إخلاء. من جهةٍ أخرى، برزت خططٌ لإيواء من يفتقرون إلى المسكن وتأمين مساكن للحجر الصحي عند الحاجة، كما حدث في العاصمة اليونانية أثينا ومدينة سان فرانسيسكو الأميركية وبرشلونة الإسبانية التي عمدت بلدياتهن إلى  تخصّيص مبانٍ لإيواء المشرّدين.

ووفّرت مدنٌ أخرى مساعداتٍ وحوافز لمساعدة المستأجرين المتضرّرين على تسديد بدلات الإيجار، أو أعفتهم من رسوم الخدمات للتخفيف من عبء تكلفة السكن. على سبيل المثال، قدمت مصر مساعدات مالية للأسر الأكثر فقراً، فيما أعفت مدينة ميديلين الكولومبية المستأجرين المتأخرين عن تسديد بدلات الإيجار والخدمات من رسوم التأخير، كما أعفت الفئات الأكثر فقرًا من رسوم الخدمات كافة. وفي أثينا، خُفضت قيمة إيجارات المستأجرين المتضررين ماديًا من القيود المفروضة بنسبة 40%.

وتنوّعت الإجراءات العالمية بين إجراءاتٍ تستهدف المستأجر، وأخرى تحفّز المالك المؤجّر على المساهمة في تأمين سكنٍ ميسّرٍ خلال الأزمة. على سبيل المثال، أعفت مدينة كوينزلاند الأسترالية المالكين من بعض الضرائب العقارية مقابل تخفيضهم بدلات الإيجار. أما القروض السكنية، فجمّدت سلطاتٌ عدّةٌ تبعات التأخر عن تسديد أقساطها وأفسحت المجال لوضع خططٍ جديدةٍ لتعديل طريقة تسديد المستحقات. مثلًا، أصدرت الحكومة الأميركية المركزية قرارًا بإعفاء جميع أصحاب القروض السكنية الفدرالية المدعومة من تبعات التأخر عن التسديد، وأتاحت خياراتٍ لتعديل شكل القرض. 

 

  دعم وحماية المستأجر تأمين مساحة سكن للحجر حماية الفئات المتجعية الاضعف مساهمة مع المالك مساعدة اصحاب قروض السكن
اثينا  تخفيض ٤٠% من قيمة إيجارات المستأجرين المتضررين مادياً  فتح مبنى لإيواء المتشردين يتسع ل ٢٥٠ شخص      
مارانهاو      قرار يعلّق عمليّات إخلاء السكان الأصليين    
كونزلاند       تعليق الضرائب العقارية للمالكين اللذين يقدون تخفيضات  
القاهرة      مساعدات تأجيرية لمحدودي الدخل    إعادة جدولة قروض السكن لذوي الدخل المحدود
المغرب  عدم تنفيذ الإخلاءات
 إعفاء من رسوم التأخير على بدلات الإيجار خلال فترة الطوارئ الصحية
       
أبو ظبي  تجميد جميع الإخلاءات          
ميديلين (كولومبيا)     إعفاء الفئات الإجتماعية الأفقر من الرسوم على الخدمات    
نيو أورلينز  مساعدات لـ ٦٠٠ مستأجر    إيواء عدد من المتشردين     وتأجيل إخلاء سبيل المحتجزين الذين لا يملكون مسكن    
سان فرانسيسكو تجميد الإخلاءات للمساكن المدعومة فدراليا حتى اّخر شهر تموز        تجميد تباعيات التأخر عن تسديد دفعات القروض السكنية المدعومة
برشلونا تمديد عقود الإيجار لمدة 6 أشهر إضافية وتوفير قروض للفئات الأفقر تحويف الشقق السياحية الفارغة وعدد من المباني الى مأآو     تجميد دفعات قروض السكن

 

وفي قراءةٍ موازية، ننظر في طبيعة السلطات التي أقرّت تلك الإجراءات ونفّذتها. فإلى جانب الحكومات المركزية، برز دور السلطات المحلية في المدن لجهة اتخاذ القرارات وفرض الإجراءات لتأمين السكن وحمايته. أما في لبنان، فرأينا بعض البلديات تتخذ إجراءاتٍ "لحماية سكانها" من انتشار الفيروس، مثل منع تأجير الوافدين الجدد، وهي قراراتٌ لا تعتمد على أسس قانونيّة وتتخطّى صلاحيات البلديات. ففي حين تتجه مدن العالم إلى تأمين مخزونٍ من المساكن الميسّرة تحسّبًا لأي طارئٍ في مواجهة خطر الجائحة على المجتمع، تضرب بعض البلديات اللبنانية بعرض الحائط مسؤولياتها تجاه المجتمع الأكبر بحجزها على مخزون المساكن الفارغة ضمن نطاقها. هكذا، تعكس إجراءات السلطة اللبنانية مجددًا الغياب التام لمسألة السكن عن الخطاب العام والسياسات العامة.

 اليوم، يمكن اعتبار التعبئة العامة أو الانهيار الاقتصادي فرصةً لتوسيع مفهومنا السائد عن السكن، ولبلورة مفاهيم جديدة تستجيب لحاجاتنا الآنية وترسي أسُسَ مقاربةٍ جديدةٍ للسكن كحقٍ وكحاجةٍ مجتمعية. إذًا، يبقى على السلطة التشريعية في لبنان أن ترتقي بخطابها بشأن السكن إلى مستوى الخطر الذي نواجهه والكارثة السكنية التي قد تنجم عنه، عن طريق وضع إجراءاتٍ متكاملةٍ تحمي السكن بكلّ أشكاله، وتلحظ الحاجات الفعلية لجميع السكان، وترسّخ الحق في السكن حقًا مطلقًا في كافة الظروف.

 

مراجع المعلومات الواردة

القاهرة
دراسة لليحيى شوكت في marsadomran.info، ١٢نيسان ٢٠٢٠
“Yahia Shawkat، Tenants and Mortgage Support During the Corona Crisis: Draft Recommendations,  12 April 2020, marsadomran.info”
http://marsadomran.info/en/policy_analysis/2020/04/1952/?fbclid=IwAR27xU...

المغرب
المفكرة القانونية، لا إخلاء للمنازل في زمن الكورونا في المغرب: سياسة "خليك بالبيت" في قرار قضائي، 18 آذار ٢٠٢٠
https://www.legal-agenda.com/article.php?id=6559

أبو ظبي
مقال ل Alice Haine في thenational.ae ، ٢٥ اذار ٢٠٢٠
“Alice Haine, Abu Dhabi and Dubai Governments Block Tenant Evictions during the Pandemic., 25 march 2020, thenational.ae.” https://www.thenational.ae/business/money/abu-dhabi-and-dubai-government...

أثينا، اليونان
مارانهاو، البرازيل
كوينزلاند، أستراليا
برشلونا، اسبانيا

" مستخلص من "COVID-19 Housing Protection Legislation and Housing Justice Action Map"  ب 3 تموز
https://antievictionmappingproject.github.io/covid-19-map/./ 

سان فرانسيسكو، الولايات المتحدة
مقال ل Krista Nadeau في Newscentermaine.Com، ٢٣ اذار ٢٠٢٠
"Krista Nadeau, Freddie Mac and Fannie Mae Offer Mortgage Relief Options, March 23, 2020,  Newscentermaine.Com." https://www.newscentermaine.com/article/money/freddie-mac-and-fannie-mae....

نيو أورلينز، الولايات المتحدة
مقابلة مع أندريا نوريس من مشروع نولا السكني

ميديلين، كولومبيا
تقرير ل "ديلويت" عن الإجراءات العالمية التحفيزية في مواجهة كورونا
Deloitte., Global Report of COVID-19 Supportive Measures – As of 2 April 2020 Global Investment and Innovation Incentives 2
https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/lu/Documents/deloitte-pri...

  • 1. وإن كان هذا الأجراء مرحلي وغير كاف في ظل أسوء انهيار اقتصادي يشهده لبنان
  • 2. علاوةً على ذلك، يبقي القانونُ الباب مفتوحًا على تساؤلاتٍ عديدةٍ أهمها: كيف ستُحل مسألة استحقاق البدلات بعد انقضاء المهلة في 30 تموز 2020 في ظل صعوبة تسديدها دفعةً واحدة؟ ما مصير المستأجرين القدامى الذين استثنى القانون عقودَهم صراحة؟ بالإضافة إلى ذلك، يهمل القانون تأمين الحماية للإيجارات غير الرسمية التي يستفيد منها عددٌ كبيرٌ من سكان الفئات الأكثر هشاشةً وتأثرًا بالأزمة ممّن يواجهون يوميًا عمليات الإخلاء التعسّفي.